매물 유형: 아파트
분석 번호: 2765
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 14년차의 대단지 아파트로, 금정구의 재개발·재건축 활성화 정책과 다수의 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 매매수급동향은 상승세이나 거래량은 하락 추세로 관망세가 짙어지고 있으며, 제시가는 인근 유사 매물의 보정 후 대입 가치 스펙트럼의 상단에 위치합니다. 향후 인근 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성이 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시가 5억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 2,500만 원에서 4억 7,872만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 중앙값 4억 3,500만 원보다 높은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 유사 평형(67.41㎡) 거래이며, 유사도 점수 100점으로 매우 높은 유사도를 보입니다. 최근 거래 시점은 2026년 6월이며, 시점 보정 계수는 0.997~1.000이 적용되었습니다. 사례 #1(14층)은 2026년 6월 4억 2,500만 원에 거래되었고, 사례 #2(8층)는 2026년 6월 4억 3,500만 원에 거래되었습니다. 사례 #5(9층)는 2026년 2월 4억 8,200만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 4억 7,872만 원으로 조정되었습니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 중요한 기준이 됩니다.
대상 단지는 1,335세대의 대단지 아파트로 안정적인 주거 환경과 관리 효율성을 갖추고 있습니다. 부산대역이 도보 13분 거리에 위치하여 준역세권에 해당하며, 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 금정구의 재개발·재건축 활성화 정책은 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있는 요인입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 현재 미분양 추세는 단기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다.
준공 14년차로 재건축 연한(30년)까지 16년이 남아있어 현재 재건축은 불가능합니다. 용적률 갭이 288.73%p로 높은 편이므로, 향후 재건축 시 사업성은 양호할 것으로 예상되나, 아직은 시기상조입니다.
부산 금정구는 매매가격지수 보합, 전세 및 월세가격지수 상승 추세로 전반적인 시장은 안정적입니다. 그러나 매매 거래량 감소와 미분양 증가, 그리고 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 금정구의 재개발·재건축 활성화 정책이 장기적인 호재로 작용할 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크와 거래량 감소 추세를 주시하며 신중한 접근이 필요합니다. 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 만큼, 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
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