매물 유형: 아파트
분석 번호: 2762
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 부산 금정구 장전동에 위치한 금정산한신 아파트로, 준공 29년차 단지입니다. 금정구의 재개발·재건축 활성화 정책은 긍정적인 요인이나, 높은 용적률로 인해 재건축 사업성은 낮을 수 있습니다. 인근에 e편한세상 금정 메종카운티, 더샵 금정위버시티 등 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 평가됩니다.
제시된 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 6,107만 원에서 3억 1,289만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 2억 9,837만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가와 부합하는 것으로 보입니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로, 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 2월 59.925㎡가 1억 4,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 보정 후 대입 총액은 2억 6,107만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 59.925㎡가 1억 6,000만 원에 거래되었고, 대입 총액은 2억 9,837만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 84.645㎡가 2억 3,700만 원에 거래되었으며, 대입 총액은 3억 1,289만 원입니다. #4 사례는 2026년 1월 84.645㎡가 2억 1,500만 원에 거래되었고, 대입 총액은 2억 8,384만 원입니다. 이 사례들은 모두 동일 단지 내 거래로 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.
대상 단지는 부산대역과 도보 14분 거리로 준역세권에 해당하며, 금빛초등학교가 인접해 학군 경쟁력이 양호합니다. 주차 대수도 세대당 2.06대로 충분한 편입니다. 그러나 202세대의 소규모 단지라는 점과 29년차 노후 아파트라는 점은 투자 가치에 있어 한계점으로 작용할 수 있습니다. 인근 대규모 신규 공급 예정은 향후 시장 경쟁을 심화시켜 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.
금정산한신 아파트는 1997년 준공되어 29년차로, 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 금정구에서 재개발·재건축 활성화를 위한 행정절차 간소화를 추진하고 있어 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다. 그러나 현재 용적률이 329.03%로 법정 상한 300%를 초과하고 있어, 재건축 시 사업성이 낮아 추가 분담금 부담이 커질 수 있습니다. 리모델링 또한 고려해볼 수 있으나, 이에 대한 단지 차원의 논의나 추진 현황은 확인되지 않습니다.
부산 금정구의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 매매 거래량은 감소 추세입니다. 인근에 e편한세상 금정 메종카운티, 더샵 금정위버시티 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 시세 하락 압력이 발생할 수 있습니다. 금정구의 재개발·재건축 활성화 정책은 장기적으로 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 대상 단지의 높은 용적률은 재건축 사업성을 저해하는 요인입니다. 전반적으로 보합 또는 약보합세가 예상되며, 신규 공급 물량의 영향을 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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