매물 유형: 아파트
분석 번호: 2751
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 부산 금정구 구서동에 위치한 809세대 규모의 16년차 단지로, 구서역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 최근 금정구의 재개발·재건축 활성화 정책은 장기적인 호재로 작용할 수 있으나, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 단기적인 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 스펙트럼의 중앙값에 가까워 적정 수준으로 판단됩니다.
제시가 9억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9억 3,425만 원에서 9억 5,404만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 9억 5,404만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 합리적인 가격 범위에 해당한다고 판단됩니다.
비교사례 #1은 2026년 6월에 거래된 동일 단지 8층 매물로, 전용면적 기준 평당가 2,011만 원/평에 9억 6,000만 원에 거래되었습니다. 대상지 면적을 대입한 보정 후 총액은 9억 5,404만 원입니다. 비교사례 #2는 2026년 1월에 거래된 동일 단지 5층 매물로, 전용면적 기준 평당가 1,969만 원/평에 9억 4,500만 원에 거래되었습니다. 대상지 면적을 대입한 보정 후 총액은 9억 3,425만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다.
대상 아파트는 구서역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 대단지 아파트로 주거 편의성이 높습니다. 인근에 금정공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 금정구의 재개발·재건축 활성화 정책은 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있는 요인입니다. 다만, 인구 감소 추세와 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
준공 16년차로 재건축 연한(30년)까지는 14년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 구체적인 논의는 없는 것으로 보입니다.
부산 금정구의 아파트 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세입니다. 매매수급동향은 상승하고 있지만, 거래량은 감소하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 경쟁 심화 및 가격 조정 압력이 있을 수 있습니다. 장기적으로는 구서역 역세권 입지와 금정구의 정비사업 활성화 정책이 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되나, 인구 감소 추세는 지속적인 모니터링이 필요합니다.
매수