매물 유형: 아파트
분석 번호: 2746
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 유사 단지 내 거래가 활발하여 시장 유동성이 양호합니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세가격지수는 상승하여 전세가율이 높아지는 경향을 보입니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으므로, 매수 시 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.
제시된 매매가 3억 5,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 9,977만 원에서 3억 7,297만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중상단 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 유사 평형의 실거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 층수에 따라 가격이 상이하게 형성될 수 있으므로, 대상 매물의 정확한 층수 확인이 중요합니다.
선별된 13건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 특히, #1 사례(2026년 6월, 27층, 84.6031㎡)는 3억 500만 원에 거래되었고, #2 사례(2026년 6월, 17층, 84.9552㎡)는 3억 7,000만 원에 거래되는 등 층수 및 시점에 따른 가격 편차가 존재합니다. 제시가 3억 5,500만 원은 이러한 비교사례들의 보정 후 대입 총액 스펙트럼 내에 위치합니다. 모든 비교사례는 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정 계수가 1.000으로 동일하며, 시점 보정 계수만 거래 시점에 따라 0.999~1.000이 적용되었습니다.
e편한세상사하2차는 946세대의 대단지 아파트로, 비교적 신축에 속하며 세대당 주차대수도 양호합니다. 장림역이 도보 11분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)을 기대할 수 있습니다. 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 매매가격지수 하락 추세와 인근 신규 공급 예정 물량은 투자 시 주의가 필요합니다.
대상 아파트는 2017년 준공되어 건물 나이 9년으로, 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링 또한 현재 시점에서는 구체적인 논의가 이루어지기 어렵습니다.
부산 사하구의 매매가격지수는 하락세이나 전세가격지수는 상승세로, 전세가율이 높은 수준을 유지하고 있습니다. 이는 실수요 기반의 전세 수요가 꾸준함을 의미하지만, 동시에 갭투자 리스크도 내포합니다. 인근에 사하 경남아너스빌 시그니처, 더샵 당리센트리체 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 장기적인 관점에서 지역 내 개발 호재(엄궁대교 건설, 괴정11 재개발 등)가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적인 가격 상승보다는 안정적인 시장 흐름을 예상합니다.
보류