매물 유형: 아파트
분석 번호: 2744
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 19년차로 재건축 연한까지는 시간이 남았지만, 신장림역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 인근에 다수의 재개발 및 공원 조성 사업이 예정되어 있어 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 부산 사하구의 미분양 세대 증가와 인구 감소 추세는 시장의 공급 부담과 수요 위축 가능성을 시사하므로 주의 깊은 접근이 필요합니다.
제시 매매가 2억 3,000만 원은 동일 단지 비교사례 기반 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,910만 원 ~ 2억 7,297만 원의 가치 스펙트럼 중 최저가에 근접한 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물(2억 7,000만 원대)과 비교했을 때 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다. 매물의 실제 층수가 낮거나 다른 요인으로 인해 비교적 저렴하게 나왔을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 대상 매물과 동일 단지인 협성르네상스 아파트의 동일 면적(84.9985㎡) 거래 사례입니다. #1 사례는 2026년 6월 16층 거래로 2억 7,000만 원(평당 1,050만 원)에 거래되었으며, 대상지에 대입 시 2억 6,997만 원의 가치로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 5월 25층 거래로 2억 7,300만 원(평당 1,062만 원)에 거래되었으며, 대상지에 대입 시 2억 7,297만 원의 가치로 보정됩니다. #3 사례는 2026년 2월 6층 거래로 2억 3,000만 원(평당 891만 원)에 거래되었으며, 대상지에 대입 시 2억 2,910만 원의 가치로 보정됩니다. #4 사례는 2026년 1월 10층 거래로 2억 3,500만 원(평당 910만 원)에 거래되었으며, 대상지에 대입 시 2억 3,396만 원의 가치로 보정됩니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 0.996~1.000이 적용되었습니다.
대상 아파트는 신장림역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 효림초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다. 동일 단지 내 유사 평형 매매가 스펙트럼 하단에 제시되어 있어 가격적인 메리트가 존재할 수 있습니다. 다만, 지역 내 미분양 증가 및 인구 감소 추세는 투자 시 유의할 점입니다. 인근 재개발 및 공원 조성 사업은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다.
협성르네상스 아파트는 2007년 준공되어 현재 19년차로, 재건축 연한(30년)까지는 약 11년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수를 고려할 때 추진 가능성은 있으나 구체적인 계획은 확인되지 않습니다.
부산 사하구의 매매가격지수가 하락 추세이고 미분양 물량이 증가하는 등 단기적으로는 시장에 부담이 존재합니다. 그러나 신장림역 역세권 입지와 엄궁대교 건설, 괴정11 재개발 등 서부산권 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역의 주거 환경 개선 및 가치 상승을 이끌 잠재력이 있습니다. 현재는 조정 국면으로 보이나, 향후 개발 진행 상황에 따라 긍정적인 전환을 기대할 수 있습니다.
조건부 매수