부산광역시 사하구 장림로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2738

종합 리스크 점수: 80점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 2년차의 신축 단지로, 부산 사하구 장림동에 위치하며 1,643세대의 대단지입니다. 인근 장림역과 동매역을 도보로 이용 가능한 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 주변에 다수의 재개발 및 공원 조성 사업이 예정되어 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 부산 사하구의 미분양 세대가 증가 추세에 있고, 인근에 1,309세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 준공 2년차 신축 아파트로 재건축 연한까지 28년 남아 재건축 가능성은 낮으나, 주변 재개발 사업 및 공원 조성 등 개발 호재가 다수 존재하여 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 준공 2년차 신축 아파트로 건물 노후도는 매우 양호할 것으로 판단됩니다. (사진 미제공)
인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 8.3%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 20건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 장림역 부산1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 17곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 27.3% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 9점 — 준공 2년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시 매매가 4억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 4억 415만 원 ~ 최고 4억 5,599만 원)의 상단 범위를 소폭 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 유사 평형의 가치보다 다소 높게 평가된 것으로 볼 수 있으며, 매도자의 기대 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 6건은 모두 대상지와 동일한 '두산위브더제니스센트럴사하' 단지 내 거래입니다. 모든 사례는 전용면적 59.9309㎡로 대상지(70.34㎡)와 면적 차이가 있어 유사도 점수 80점으로 평가되었으며, 면적 차이로 인한 감점(-20점)이 적용되었습니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 5월까지로, 시점 보정 계수가 0.998~1.000으로 적용되어 최근 시장 상황이 반영되었습니다. 각 사례의 보정 후 대입 총액은 4억 415만 원에서 4억 5,599만 원 사이로 산출되었습니다. 특히, #1 사례는 2026년 5월에 9층이 3억 6,200만 원에 거래되었으며, 대상지 면적을 대입한 보정 후 총액은 4억 2,487만 원입니다. #5 사례는 2026년 2월에 31층이 3억 9,000만 원에 거래되었고, 보정 후 총액은 4억 5,599만 원으로 가장 높은 가치를 보였습니다.

심층 분석

두산위브더제니스센트럴사하는 1,643세대의 대단지 신축 아파트로, 단지 규모와 연식 측면에서 높은 경쟁력을 갖추고 있습니다. 장림역과 동매역을 도보로 이용 가능한 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 인근에 보림공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 괴정11 재개발, 다대포해변공원 조성 등 지역 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 부산 사하구의 미분양 증가 및 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장 불안정성을 야기할 수 있습니다.

준공 2년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 28년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 당분간은 논의될 가능성이 낮습니다.

부산 사하구의 매매가격지수는 소폭 하락세이나, 전월세가격지수는 상승세를 유지하며 수급 동향도 수요 우세로 나타나고 있습니다. 인근 지역의 재개발 및 공원 조성 사업, 엄궁대교 건설 등은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 지역 내 미분양 증가와 향후 1,309세대의 신규 아파트 공급은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 장기적으로는 지역 개발 호재와 신축 대단지의 강점을 바탕으로 안정적인 가치 유지가 기대되나, 단기적인 시장 변동성에 대한 주의가 필요합니다.

현장 체크리스트

매물의 정확한 층수와 동을 확인하여 채광, 조망, 소음 등 실거주 환경을 직접 확인해야 합니다.
최근 동일 평형대 및 층수의 실제 거래 사례를 추가로 확인하여 제시 가격의 적정성을 재검토해야 합니다.
단지 내 커뮤니티 시설(휘트니스센터, 골프연습장 등)의 실제 이용률과 관리 상태를 확인해야 합니다.
월별 관리비 내역을 상세히 확인하여 불필요하게 높은 항목은 없는지, 장기수선충당금 적립 현황은 어떤지 파악해야 합니다.
인근에 예정된 신규 공급 물량(사하 경남아너스빌 시그니처, 더샵 당리센트리체, ESTIA 신장림 센트럴 등)의 실제 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시장에 미칠 영향을 고려해야 합니다.
부산 사하구의 미분양 현황 및 추이를 지속적으로 모니터링하여 시장의 공급 리스크를 파악해야 합니다.

최종 판정

보류