매물 유형: 아파트
분석 번호: 2736
종합 리스크 점수: 54점
대상 아파트는 부산 사하구 신평동에 위치하며, 매매가 1억 3,000만 원으로 제시되었습니다. 인근 지역의 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있으며, 매매수급동향은 하락, 전세수급동향은 상승하는 등 시장의 혼조세가 관찰됩니다. 신평동 재개발 본격화 등 긍정적인 개발 호재가 있으나, 인근 미분양 증가 및 신규 공급 물량 존재는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시가는 유사 사례 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 단지 정보 부족 및 소단지 특성을 고려한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.
제시가 1억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 4,771만 원에서 1억 7,858만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 낮은 수준에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 존재할 가능성을 시사합니다. 다만, 단지 정보 부족 및 소단지 특성으로 인한 유동성 리스크를 고려해야 합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 신평한성임호 동일 단지 내 거래로 유사도 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 3월 9층 84.98㎡가 1억 4,800만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 1억 4,771만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 11층 82.44㎡가 1억 5,800만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 대입 총액은 1억 6,224만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 8층 82.44㎡가 1억 7,400만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 1억 7,858만 원입니다. 모든 사례는 제2종일반주거지역으로 용도지역이 동일하며, 면적 보정 및 시점 보정이 적용되었습니다.
대상 아파트는 제시가 기준 비교사례 대비 가격적 메리트가 높은 것으로 판단됩니다. 동매역 준역세권에 위치하며 신촌초등학교가 인접하여 교육 및 교통 접근성이 양호합니다. 신평동 재개발 본격화 소식은 장기적인 투자 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 다만, 소단지 특성으로 인한 유동성 저하 및 주변 미분양 증가, 신규 공급 물량은 투자 시 주의해야 할 리스크입니다.
준공연도 정보가 미상으로 재건축 연한 도달 여부 판단이 어렵습니다. 일반적으로 아파트는 준공 30년 이상 경과 시 재건축 가능성을 검토할 수 있으나, 정확한 연식 확인 및 용적률 등 추가 정보가 필요합니다. 현재로서는 재건축 가능성을 단정하기 어렵습니다.
부산 사하구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 유지되고 있습니다. 신평동 재개발 등 지역 개발 호재는 긍정적인 미래 성장 동력이 될 수 있습니다. 그러나 인근 미분양 증가 및 신규 공급 물량은 단기적인 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 지역 개발 계획의 진행 상황과 시장 수급 상황에 따라 가치 변동이 예상됩니다.
조건부 매수