매물 유형: 아파트
분석 번호: 2733
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물인 신평협성엠파이어는 준공 14년차 아파트로, 부산 사하구 신평동에 위치하고 있습니다. 매매가격지수가 하락세에 있고, 인구 또한 감소 추세에 있어 전반적인 시장 분위기는 보수적인 접근이 필요합니다. 다만, 동매역 준역세권 입지와 용적률 여유가 있어 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 예정된 신규 아파트 공급 물량이 많아 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 6,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,053만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 2,447만 원 높은 수준입니다. 이는 시장 상황과 비교 사례를 고려할 때 다소 고평가된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 1건(#1)은 신평협성엠파이어 동일 단지 내 6층, 전용면적 80.2015㎡ 매물로, 2026년 3월 2억 4,100만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 보정 후 대입 총액은 2억 4,053만 원으로 산출되었습니다. 층구간(2층 vs 6층) 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 보정 사항이 없습니다.
신평협성엠파이어는 동매역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 그러나 현재 매매가격지수 하락세와 인구 감소 추세는 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 인근에 예정된 대규모 신규 공급 물량은 향후 경쟁 심화 및 가격 하방 압력으로 작용할 가능성이 높습니다.
준공 14년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 16년이 남아 있어 단기적인 재건축 가능성은 없습니다. 용적률 갭은 176%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축 추진을 위해서는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
부산 사하구는 매매가격지수 하락, 미분양 증가, 인구 감소 등 전반적으로 시장이 위축되는 양상을 보이고 있습니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 가격 상승 여력이 제한적일 것으로 전망됩니다. 장기적으로는 엄궁대교 건설, 괴정 재개발 등 지역 개발 호재가 있으나, 해당 매물에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 걸릴 것으로 보입니다. 보수적인 접근이 필요한 시점입니다.
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