매물 유형: 아파트
분석 번호: 2730
종합 리스크 점수: 60점
본 매물은 준공 44년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 부산 사하구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있으며 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 실수요 기반의 시장 안정성이 엿보입니다. 다만, 인근에 1,309세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 2,000만 원은 단일 비교사례를 통해 산출된 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 9,937만 원 ~ 최고 9,937만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 이는 공시가격 배율 추정 시세 1억 1,500만 원과 비교했을 때도 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 당리동 협진태양 아파트 5층 53.06㎡가 2026년 2월 1억 1,500만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 동일 단지, 유사 층수로 유사도가 높습니다. 시점보정 계수 1.000이 적용되었으며, 대상 매물 전용면적(45.85㎡)을 기준으로 보정된 총액은 9,937만 원입니다.
본 매물은 준공 44년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 당리역(부산1호선)까지 도보 9분 거리로 준역세권에 해당하며, 당리초등학교가 200m 이내에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 지역 내 미분양 현황은 단기적인 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 44년으로 재건축 연한(30년)을 이미 초과하여 재건축 추진 가능성이 높습니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률이 낮다면 사업성이 더욱 높아질 수 있습니다. 주변 재개발 사업 진행 및 인허가 현황을 고려할 때, 개발 잠재력은 높은 것으로 평가됩니다.
부산 사하구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전월세 가격지수 상승 및 매매가 대비 전세가 비율 상승은 실수요 기반의 시장 안정성을 시사합니다. 엄궁대교 건설, 괴정 재개발, 다대포해변공원 조성 등 지역 개발 호재는 장기적으로 주거 환경 개선 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 미분양 증가는 단기적인 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 재건축 추진 여부가 향후 가치 변동의 핵심 요인이 될 것으로 보입니다.
보류