매물 유형: 아파트
분석 번호: 2729
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물인 당리푸르지오 아파트는 당리역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 비교적 신축에 가까운 13년차 아파트입니다. 다만, 인근에 1,309세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 지역 내 인구 감소 추세는 장기적인 수요에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 9,671만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 1,329만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례의 보정 후 대입가치보다 상회하는 가격으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
#1 비교사례 (유사도 80점)는 당리푸르지오 동일 단지의 84.9835㎡, 17층 매물입니다. 2026년 1월 4억 9,900만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.996이 적용되어 보정 후 평당가는 1,933만 원입니다. 대상 매물(2층)과의 층구간 차이(2층 vs 17층)로 인해 20점 감점 요인이 발생했습니다. 이 사례를 대상 매물에 대입한 보정 후 총액은 4억 9,671만 원입니다.
당리푸르지오는 당리역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 마루공원, CU 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 높습니다. 그러나 인근 지역의 인구 감소 추세와 대규모 신규 아파트 공급 예정은 장기적인 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 매매가 대비 전세가율이 76.0%로 높은 편이나, 이는 전세 시장의 강세로 인한 것으로 갭투자 시에는 향후 전세가 하락에 따른 역전세 리스크를 고려해야 합니다.
대상 아파트는 2013년 준공되어 현재 13년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 17년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 정확한 재건축 사업성을 판단하기 어렵습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 잠재력은 있으나, 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다.
부산 사하구는 매매가격지수 하락, 미분양 증가, 인구 감소 등 전반적으로 시장이 위축되는 양상을 보이고 있습니다. 엄궁대교 건설, 괴정 재개발 사업 등 일부 개발 호재가 있으나, 사하구 신평동 재개발 본격화, 한화포레나 부산당리 공급 예정 등 지역 내 공급 물량 증가와 건설 경기 불황 뉴스는 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 대상 매물은 역세권 입지라는 강점이 있으나, 인근 대규모 신규 공급과 지역 시장의 전반적인 하락 추세를 고려할 때 단기적인 가격 상승을 기대하기는 어려울 것으로 판단됩니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 호재와 신규 공급 물량 소진 여부를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
보류