부산광역시 사하구 승학로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2728

종합 리스크 점수: 52점

AI 요약 평가

대상 매물은 34년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 입지입니다. 당리역 역세권에 위치하며 주변에 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 시장 변화에 주목해야 합니다. 매매가격지수가 하락세인 반면 전세가격지수는 상승세로 전세가율이 상승하고 있어 갭투자 리스크는 낮으나, 매매수급동향이 하락세이므로 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 재건축 연한 도달 및 인근 재개발 사업 활발, 역세권 입지로 개발 잠재력이 높습니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어렵지만, 34년 경과된 건물로 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다.
인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 27.9%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 5건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 당리역 부산1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 10.7% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 34년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 3,455만 원의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 높은 수준으로 평가될 수 있으며, 재건축 잠재력이나 특정 호재가 선반영되었을 가능성을 시사합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지인 당리신익 아파트의 2026년 3월 5층 164.98㎡ 거래입니다. 해당 거래의 보정 전 평당가는 471만 원/평이었으나, 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 보정 후 평당가는 470만 원/평으로 산출되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 적용되어 유사도 90점을 기록했습니다. 이 사례를 대상 매물에 대입한 총액은 2억 3,455만 원입니다.

심층 분석

대상 매물은 당리역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 사동초등학교 등 학군이 양호합니다. 34년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 점은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 부산 사하구의 매매가격지수 하락세와 인근 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다.

준공 34년차로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 높습니다. 현재 용적률 갭은 산출 불가하나, 제2종일반주거지역임을 감안할 때 용적률 상향을 통한 사업성 확보가 가능할 수 있습니다. 인근에 재개발 사업이 활발히 진행되고 있어 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

단기적으로는 매매가격지수 하락과 공급 물량 증가로 인한 시장 조정 가능성이 있습니다. 그러나 장기적으로는 역세권 입지, 재건축 잠재력, 인근 지역 개발 호재 등을 고려할 때 미래 성장 가능성이 높다고 판단됩니다. 특히 재건축 사업 진행 여부가 향후 가치 상승의 핵심 동력이 될 것입니다.

현장 체크리스트

실제 건물 외벽 및 내부 마감 상태, 균열, 누수 흔적 등 노후도 현장 확인이 필요합니다.
주차 공간의 실제 이용 가능 여부 및 세대당 주차 대수를 확인하여 주차 편의성을 점검해야 합니다.
재건축 추진 현황 및 진행 단계, 동의율 등 구체적인 정보를 확인하여 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.
월별 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 과도한 관리비가 없는지 확인해야 합니다.
인근 신규 공급 예정 단지들의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시세에 미칠 영향을 파악해야 합니다.
대상 층(13층)의 소음, 일조량, 조망권 등 현장 조건을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

최종 판정

조건부 매수