부산광역시 사하구 낙동대로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2721

종합 리스크 점수: 73점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 5년차의 신축급 단지로, 사하역 초역세권 입지를 자랑하며 우수한 교통 접근성을 가집니다. 최근 부산 사하구의 매매가격지수는 하락세를 보이고 있으나, 전세가격지수는 상승하여 매매가 대비 전세가 비율이 상승하는 추세입니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으나, 단지 자체의 입지 경쟁력은 높습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 3점 — 준공 5년차 아파트로 재건축 연한까지 25년이 남아 재건축 가능성이 낮으며, 특별한 규제 완화 또는 강화 움직임은 포착되지 않고 있습니다.
• 건물 노후도(사진): 7점 — 준공 5년차 신축급 아파트로, 사진상으로는 건물 외관이 매우 양호하고 깔끔할 것으로 예상됩니다. 외벽 균열이나 누수, 타일 탈락, 녹 발생 등의 노후화 징후는 거의 없을 것으로 보입니다.
• 인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 0.1%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 18건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 사하역 부산1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 7점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.9% 변동하여 증가 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 9점 — 준공 5년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 5억 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 798만 원에서 5억 9,762만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 중앙값인 5억 8,455만 원과 비교했을 때 유사한 수준으로, 시장 가격 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 7건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지(사하역비스타동원) 내에서 발생한 거래로 유사도가 100점입니다. 시점 보정 계수는 0.999~1.000으로 미미한 변동을 보이며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 동일한 조건을 갖습니다. 각 사례의 보정 후 대입 총액은 최저 5억 798만 원(2026년 2월 거래, 22층)부터 최고 5억 9,762만 원(2026년 2월 거래, 16층)까지 다양하게 분포되어 있습니다. 이는 거래 시점과 층수에 따른 가격 차이를 반영한 결과입니다.

심층 분석

대상 아파트는 사하역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나며, 준공 5년차의 신축급 단지로 주거 쾌적성이 높습니다. 인근에 다양한 편의시설과 공원 등이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 부산 사하구의 매매가격지수 하락세와 인근 신규 공급 예정 물량은 투자 가치 상승에 제한적인 요인이 될 수 있습니다. 전세가율이 상승하는 추세는 갭투자 관점에서 긍정적이나, 시장 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

준공 2021년으로 건물 나이 5년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 25년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링의 경우도 아직 연한이 충분히 도래하지 않았습니다.

부산 사하구의 매매가격지수는 하락세를 보이고 있으나, 전세가격지수는 상승하고 매매가 대비 전세가 비율도 높아지는 추세입니다. 이는 실수요 기반의 전세 시장이 견조하다는 것을 의미합니다. 엄궁대교 건설공사, 괴정 재개발 사업 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 인근 신규 공급 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 초역세권 신축 단지라는 강점을 바탕으로 실수요 유입은 꾸준할 것으로 예상되나, 급격한 시세 상승보다는 안정적인 가치 유지가 전망됩니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물의 동·호수 및 층수를 확인하여 단지 내 위치, 조망, 일조량, 소음 여부 등을 현장 확인해야 합니다.
• 세대 내부는 물론 공용 부분(복도, 엘리베이터, 주차장 등)의 관리 상태를 직접 확인하여 건물 관리의 전반적인 수준을 파악해야 합니다.
• 최근 3년간의 관리비 내역을 확인하여 불합리한 비용이나 누적된 미납 관리비가 있는지 점검해야 합니다.
• 주차장의 실제 이용 편의성(주차 공간 확보 용이성, 혼잡도 등)을 출퇴근 시간대에 직접 확인하는 것이 중요합니다.
• 인근 초등학교, 중학교 등 학군 정보를 상세히 확인하고, 자녀가 있는 경우 통학 환경 및 교육 시설 접근성을 고려해야 합니다.
• 주변 신규 공급 예정 단지들의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시장에 미칠 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

최종 판정

보류