부산광역시 사하구 오작로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2720

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

대상 매물은 부산 사하구 오작로 104 벽산하이츠타운 아파트로, 31년 경과된 재건축 연한 도달 단지입니다. 대티역 역세권에 위치하며 인근 재개발 사업 및 공원 조성 등 다양한 개발 호재가 존재하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 매매가격지수 하락 및 지역 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 재건축 연한 도달 및 인근 재개발 사업 활발, 대티역 역세권 프리미엄 존재
건물 노후도(사진): 2점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단 불가. 31년 경과된 건물로 노후화 진행 예상.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 4.5%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 3점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 3건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 다소 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 대티역 부산1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 7.6% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 31년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 1억 500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9,981만 원에서 1억 999만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 고층이라는 점을 고려할 때 합리적인 가격 수준으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

#1 유사도 90점: 괴정동 벽산하이츠타운 6층 56.94㎡ 매매가 1억 1,000만 원 (2026년 5월 거래). 대상 매물과 동일 단지, 전용면적, 인접한 시점이나 층구간 차이(16층 vs 6층)로 인해 10점 감점되었습니다. 보정 후 대입 총액은 1억 999만 원입니다. #2 유사도 80점: 괴정동 벽산하이츠타운 5층 56.94㎡ 매매가 1억 원 (2026년 3월 거래). 대상 매물과 동일 단지, 전용면적이나 층구간 차이(16층 vs 5층)로 인해 20점 감점되었습니다. 보정 후 대입 총액은 9,981만 원입니다.

심층 분석

대상 아파트는 대티역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 31년 경과된 재건축 연한 도달 단지로 장기적인 투자 가치가 있습니다. 인근 재개발 사업 및 공원 조성 등 개발 호재가 많아 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 지역 인구 감소 추세와 매매가격지수 하락은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

준공 후 31년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 302.19%로 법정 상한 250%를 초과하나, 인근 재개발 사업의 활발한 추진과 역세권 입지를 고려할 때 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 충분합니다. 향후 재건축 추진 여부 및 사업성 분석이 중요합니다.

단기적으로는 매매가격지수 하락 및 지역 인구 감소로 인한 시장 불확실성이 존재합니다. 그러나 대티역 역세권 입지, 재건축 연한 도달, 인근 재개발 및 공원 조성 등 다양한 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 요인으로 작용할 것입니다. 특히 부산 사하구 신평동 재개발 본격화 등 지역 전체의 개발 움직임이 활발하여 중장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

현장 체크리스트

건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 육안으로 확인 가능한 노후화 상태를 면밀히 확인해야 합니다.
세대 내부의 벽지 곰팡이, 오염, 바닥재 손상, 천장 누수 흔적 등 전반적인 마감 상태를 점검해야 합니다.
주차 공간의 실제 이용 가능 여부 및 세대당 주차 대수 0.74대의 불편함을 감수할 수 있는지 확인해야 합니다.
관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금 적립 현황 및 연체 여부를 파악해야 합니다.
재건축 추진 가능성을 고려하여 현재 단지 내 재건축 관련 움직임이나 주민 동의율 등을 확인하는 것이 좋습니다.
인근 개발 사업(괴정11, 괴정5 재개발 등)의 진행 상황과 대상 매물에 미칠 구체적인 영향을 현장에서 확인해야 합니다.

최종 판정

매수