매물 유형: 아파트
분석 번호: 2712
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 준공 6년차의 비교적 신축 아파트로, 인근에 괴정역이 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 최근 부산 사하구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 1,221만 원 ~ 최고 2억 3,246만 원)의 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들과 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
비교사례 3건 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. #1 사례는 2026년 2월 10층 72.7815㎡가 2억 8,250만 원에 거래되었으며, 대상지 면적을 대입한 보정 후 대입 총액은 2억 3,246만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월 18층 84.6631㎡가 3억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 1,221만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 15층 72.7815㎡가 2억 7,400만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 2,546만 원입니다. 모든 사례는 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로 감점 사유는 없습니다.
대상 매물은 준공 6년차의 신축 아파트로, 괴정역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 장평중학교 등 학군이 형성되어 있으며, 괴정 오작교체육공원 등 편의시설도 갖추고 있습니다. 다만, 세대당 주차대수가 1대 미만인 점과 인근 지역의 신규 공급 예정 물량이 많다는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 6년차로 재건축 연한(30년)까지는 약 24년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률 갭은 202.12%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축 추진을 위해서는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
부산 사하구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전월세 시장은 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 인근에 '괴정11 재개발사업', '괴정5 재개발사업' 등 다수의 재개발 사업이 진행 중이며, '엄궁대교 건설공사' 등 교통 인프라 확충 호재가 있어 장기적으로 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 단기적으로는 신규 공급 물량으로 인한 시장의 불확실성이 존재하며, 제시된 매매가가 비교사례 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.
보류