매물 유형: 아파트
분석 번호: 2706
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 인근 지역의 재건축 사업 활성화 소식은 긍정적인 요소입니다. 장산역 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 비교사례 분석 결과 제시된 매매가는 시장 스펙트럼의 상위권에 해당합니다. 다만, 향후 1,108세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 잠재적인 경쟁 및 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.
제시된 매매가 4억 1,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼 3억 5,367만 원에서 4억 1,495만 원 사이의 범위에 속하며, 스펙트럼의 상위권에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 사례들과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단되나, 시장의 전반적인 거래량 감소 추세와 향후 공급 물량을 고려할 때 추가적인 가격 협상 여지를 탐색해 볼 필요가 있습니다.
비교사례 13건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(±5%) 거래로 유사도 점수가 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 대상지와 층수 차이가 크지 않아 신뢰도가 높습니다. #1 사례(2026.5, 16층)는 3억 6,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 6,496만 원입니다. #3 사례(2026.4, 18층)는 4억 500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 4억 633만 원입니다. 층구간 감점이 있는 사례들(#4~#13)은 대상 매물(19층)보다 낮은 층에 위치하여 층 프리미엄이 반영되지 않았을 수 있습니다. 전반적으로 유사도 100점 사례들의 보정 후 대입 총액은 3억 6,496만 원에서 4억 633만 원 사이로 형성되어 있습니다.
대상 아파트는 장산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한, 852세대의 중대형 단지로 단지 경쟁력도 양호합니다.
준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 인근 지역에서 재건축 사업이 활발히 논의되고 있는 점은 긍정적인 신호이며, 향후 재건축 추진 시 상당한 가치 상승이 기대됩니다. 용적률이 법정 상한을 약간 초과하지만, 이는 재건축 사업성에 큰 영향을 미 미치지 않을 수 있습니다. 재건축 진행 여부 및 사업성 분석을 위한 추가적인 정보 확인이 필요합니다.
해운대구의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 장산역 역세권 입지와 재건축 연한 도래는 중장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 지역 내 미분양 물량(870세대)과 향후 1,108세대의 신규 공급 예정 물량은 잠재적인 공급 리스크로 작용할 수 있으므로, 시장 상황을 지속적으로 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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