매물 유형: 아파트
분석 번호: 2679
종합 리스크 점수: 60점
해운대두산위브더제니스 아파트는 부산 해운대 마린시티에 위치한 대단지 아파트로, 매매가격지수 및 전세가격지수 상승 추세에 힘입어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 동백역 인접 및 풍부한 생활 인프라가 강점입니다. 다만, 인근에 더폴 디오션, 재송2 재건축 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 22억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 27억 4,385만 원의 가치 스펙트럼 대비 낮은 수준에 위치합니다. 이는 시장 상황 및 매물 특성(층수, 내부 상태 등)에 따라 가격적 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
#1 비교사례는 해운대두산위브더제니스 45층, 전용면적 145.8083㎡ 매물로 2026년 1월 27억 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역에 위치하며 면적 유사도가 높아 유사도 점수 100점을 받았습니다. 시점 보정 계수 1.016을 적용하여 보정 후 평당가는 6,221만 원으로 산출되었고, 대상 매물에 대입 시 27억 4,385만 원의 가치로 환산됩니다. 이는 대상 매물이 33층, 비교사례가 45층으로 층수 차이가 있으나, 고층 프리미엄을 감안하더라도 유사한 가치 범위를 형성할 것으로 판단됩니다.
해운대두산위브더제니스는 마린시티 내 최고급 주상복합 단지로, 우수한 입지와 대단지 프리미엄을 갖추고 있습니다. 동백역(부산2호선)까지 도보 9분 거리로 준역세권에 해당하며, 주변에 제니스소공원2, CU 해운대두산제니스점 등 편의시설이 풍부하여 생활 인프라가 매우 뛰어납니다. 학군 정보는 제공되지 않았으나, 해운대 지역의 교육 환경은 전반적으로 우수한 편입니다. 시장 동향상 매매가격지수와 전세가격지수가 상승하고 있어 실거주 및 투자 가치가 양호하다고 판단됩니다.
준공연도 2011년으로 건물 나이는 15년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 15년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계는 아닌 것으로 보입니다.
부산 해운대구는 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 유지하고 있습니다. 특히 마린시티는 해운대의 대표적인 주거 선호 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다. 다만, 인근에 더폴 디오션, 재송2 재건축 등 1,108세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 공급과잉에 따른 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 해운대 지역의 개발 호재(올림픽 요트경기장 편익시설 설치 등)와 우수한 입지적 강점을 바탕으로 안정적인 가치 유지가 기대되나, 단기적인 시장 변동성에는 주의가 필요합니다.
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