매물 유형: 아파트
분석 번호: 2664
종합 리스크 점수: 48점
대상 매물은 준공 37년차의 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근 재송2 재건축 사업 등 지역 개발 호재가 존재하며, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기가 형성되고 있습니다. 다만, 단일 비교사례로 인한 가격 신뢰도에 한계가 있으며, 노후 건물 특성상 현장 확인을 통한 상세 점검이 필수적입니다.
제시된 매매가 1억 500만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(8,687만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기 및 재건축 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
유사도 90점의 단일 비교사례는 동일 단지 내 4층 66.57㎡ 매물로 2026년 6월 9,700만 원에 거래되었습니다. 면적 차이로 인해 10점 감점되었으나, 동일 단지 및 근접 시점 거래로 높은 유사도를 보입니다. 이 사례를 대상 매물에 대입 시 보정 완료된 총액은 8,687만 원으로 산출되었습니다.
대상 매물은 37년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 개발 가치가 높습니다. 해운대구는 부산 내에서도 선호도가 높은 지역이며, 인근 재송2 재건축 사업 등의 개발 호재는 투자 가치를 더욱 높일 수 있습니다. 다만, 단일 비교사례로 인한 가격 신뢰도 한계와 노후 건물에 대한 추가 비용 발생 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 37년차로 재건축 연한(30년)에 도달하여 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다. 인근 재송2 재건축 사업이 구체적으로 예정되어 있어, 대상 단지 또한 재건축 사업 추진에 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 법정 상한 250% 대비 현재 용적률을 확인하여 사업성 판단이 필요합니다.
해운대구 아파트 시장은 매매 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 재건축 기대감으로 인해 미래 성장 잠재력이 높습니다. 다만, 지역 내 미분양 물량(870세대)과 향후 신규 공급 물량(1,108세대)은 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축을 통한 가치 상승이 기대되나, 단기적인 시장 변동성과 노후 건물 관리 비용은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
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