매물 유형: 아파트
분석 번호: 2652
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 높아 개발 잠재력이 매우 높습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 지역 내 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시된 매매가 1억 9,000만 원은 단일 비교사례를 통해 산출된 보정 후 대입가치 1억 8,118만 원 대비 소폭 높은 수준입니다. 이는 고층 프리미엄이나 최근 시장 상황이 반영된 것으로 보입니다. 다만, 단일 사례 기반이므로 다른 잠재적 비교요인에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.
유사도 90점의 단일 비교사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(84.9㎡), 3개월 전 거래된 15층 매매 사례입니다. 층구간 감점(-10점)이 적용되었으나, 동일 단지 내 거래이므로 신뢰도가 높습니다. 이 사례의 보정 후 대입 총액은 1억 8,118만 원입니다.
대상 아파트는 부산4호선 고촌역과 윗반송역이 도보 10분 이내 거리에 위치한 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호합니다. 운봉초등학교 병설유치원이 인접하여 교육 환경도 무난합니다. 재건축 연한에 도달하고 용적률 갭이 높아 장기적인 개발 가치가 높은 점은 투자 매력을 높이는 요인입니다. 다만, 세대당 낮은 주차 비율과 인구 감소 추세는 투자 시 고려해야 할 부분입니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 15.17%로 법정 상한 250% 대비 234.83%p의 높은 용적률 갭을 가지고 있어 재건축 사업성이 매우 높을 것으로 판단됩니다. 인근 지역에 재건축 및 정비사업 관련 뉴스가 활발하여 재건축 추진에 긍정적인 외부 환경이 조성되고 있습니다.
해운대구의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 대상 단지의 높은 재건축 잠재력은 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 것입니다. 그러나 인근 신규 공급 물량과 지역 내 인구 감소 추세는 향후 시장에 영향을 미 줄 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다. 전반적으로 재건축 기대감에 따른 장기적인 투자 가치는 높다고 판단됩니다.
매수