매물 유형: 아파트
분석 번호: 2650
종합 리스크 점수: 45점
대상 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 부산 북구의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향 또한 상승세를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 중장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성을 검토할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 9,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 9,031만 원 ~ 최고 1억 490만 원)의 중간 범위에 위치합니다. 이는 시장의 일반적인 거래 가격대와 크게 벗어나지 않는 수준으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 동일 단지 9층 84.98㎡로 2026년 4월 1억 5,100만 원에 거래되었으며, 대상지 면적(59.04㎡)을 대입한 보정 후 환산 총액은 1억 490만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 13층 84.98㎡로 2026년 3월 1억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 환산 총액은 9,031만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높으나, 대상 매물의 층수 및 상세 조건에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다.
삼경장미 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 부산 북구의 전반적인 시장 지표가 상승세를 보이고 있으며, 구명역과 덕천역이 도보 11~12분 거리에 위치하여 준역세권의 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 다만, 세대당 주차대수가 매우 부족하고 소규모 단지라는 점은 단지 경쟁력 측면에서 약점으로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 250%를 고려할 때 개발 잠재력은 '높음'으로 평가됩니다. 주변 덕천2 재개발, 만덕2 재개발, 덕천동 가로주택정비사업 등 다수의 개발 사업이 고시되어 있어 재건축 추진에 긍정적인 외부 환경이 조성되고 있습니다. 다만, 실제 재건축 진행 여부는 주민 동의율, 사업성, 규제 변화 등 복합적인 요인에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
부산 북구 아파트 시장은 현재 매매가격 및 전세가격 지수 상승, 거래량 증가 등 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달 및 주변 개발 호재로 인해 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량(총 22,738세대)이 존재하여 향후 공급 과잉에 따른 시세 변동 가능성을 배제할 수 없습니다. 단기적으로는 시장의 상승세에 힘입어 가격 방어가 가능할 수 있으나, 중장기적으로는 공급 물량 소화 여부에 따라 변동성이 커질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
조건부 매수