매물 유형: 아파트
분석 번호: 2649
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 재건축 연한에 도달한 34년차 아파트로, 주변 재개발 및 정비사업이 활발하게 진행되고 있어 향후 개발 잠재력이 높습니다. 매매가격은 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 부산 북구 아파트 시장은 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승세를 보이고 있습니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 대규모 공급 예정 물량은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 2,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 1,388만 원에서 1억 4,830만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 시장 상황과 개발 잠재력을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
비교사례는 동일 단지 내 2건으로, #1 사례는 2026년 5월 60.88㎡가 9,000만 원에 거래되었으며, 대상 면적(77.04㎡) 기준 보정 후 대입 총액은 1억 1,388만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월 59.74㎡가 1억 1,500만 원에 거래되었으며, 대상 면적 기준 보정 후 대입 총액은 1억 4,830만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 잠재력이 높은 투자 가치를 지닙니다. 주변 재개발 사업의 활성화는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 세대당 주차대수가 부족하고 인구 감소 추세는 단점입니다. 교통 접근성은 지하철역 정보가 없어 평가가 제한적입니다.
1992년 준공되어 34년이 경과한 건물로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 230.41%로 법정 상한 250% 대비 19.59%p의 갭이 있어 재건축 시 사업성이 양호할 수 있습니다. 주변 덕천2 재개발사업, 금곡2-1구역 재개발사업, 만덕2 재개발사업 등 활발한 개발 사업들은 재건축 추진에 긍정적인 분위기를 조성할 것입니다.
부산 북구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 주변 재개발 및 정비사업으로 인한 지역 가치 상승이 기대됩니다. 재건축 연한 도달은 장기적인 관점에서 긍정적인 요소입니다. 그러나 구포제3동의 인구 감소와 향후 대규모 신규 공급 물량은 잠재적인 하락 요인으로 작용할 수 있으므로, 시장 동향을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
매수