매물 유형: 아파트
분석 번호: 2648
종합 리스크 점수: 48점
대상 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 덕천2 재개발, 만덕2 재개발, 구포7구역 지역주택조합 아파트 신축 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 부산 북구 지역의 인구 감소 추세와 향후 대규모 신규 공급 물량은 시장에 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시가 1억 300만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 15만 원에서 1억 3,103만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중하단에 해당하며, 가격적 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 동일 단지 내 60.88㎡ 면적의 2026년 5월 거래로, 보정 후 대입 총액은 1억 15만 원입니다. 면적 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 비교사례 #2는 동일 단지 내 59.74㎡ 면적의 2026년 1월 거래로, 보정 후 대입 총액은 1억 3,103만 원입니다. 이 또한 면적 차이로 10점 감점되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
대상 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근 덕천2 재개발, 만덕2 재개발 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 존재합니다. 다만, 세대당 낮은 주차대수와 소규모 단지 규모는 단기적인 투자 매력을 저해할 수 있습니다. 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 인근에 백조사랑어린이집 등 교육 시설이 있습니다.
대상 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 노후 단지로서 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 높습니다. 인근 지역의 활발한 재개발 사업 고시들은 향후 대상 단지의 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
부산 북구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기입니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달 및 인근 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 큽니다. 그러나 부산 북구 지역의 인구 감소 추세와 향후 대규모 신규 아파트 공급 물량은 중장기적으로 시장 경쟁을 심화시키고 시세에 영향을 줄 수 있는 리스크 요인입니다. 따라서 개발 호재의 구체적인 진행 상황과 시장의 수급 변화를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
조건부 매수