매물 유형: 아파트
분석 번호: 2647
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물인 리버파크반도유보라 아파트는 준공 5년차의 신축급 단지로, 구명역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 상승세를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근 지역에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크를 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로, 적정 가격 범위에 속하는 것으로 판단됩니다.
제시된 매매가 5억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 7,060만 원에서 5억 7,021만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값인 5억 3,274만 원과 유사한 수준으로, 비교사례 스펙트럼의 중상단 범위에 해당합니다. 따라서 현재 시장 상황에서 적정한 가격으로 판단됩니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 리버파크반도유보라 아파트의 전용면적 84㎡대 거래 사례입니다. 유사도 점수 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 각 사례는 거래 시점(2026년 1월~6월)에 따라 시점 보정 계수 1.000~1.002가 적용되었으며, 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정은 1.000으로 동일하게 적용되었습니다. 이를 통해 산출된 보정 후 대입 총액은 4억 7,060만 원에서 5억 7,021만 원 사이로 나타났습니다. 특히, 최근 2026년 6월 거래된 7층 매물(사례 #1)은 4억 7,060만 원, 2026년 4월 거래된 16층 매물(사례 #4)은 5억 6,756만 원으로, 층수와 시점에 따른 가격 편차가 존재합니다.
대상 아파트는 구명역 역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 매우 우수하며, 주변에 시랑공원공영주차장, 에브리마트, 구포성심병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한, 반도유보라어린이집 등 교육 시설도 인접해 있어 학군 경쟁력도 양호한 편입니다. 준공 5년차의 신축급 단지라는 점과 매매가격지수 및 전세가격지수의 상승 추세는 투자 가치에 긍정적인 요인으로 작용합니다.
리버파크반도유보라 아파트는 2021년 준공되어 건물 나이가 5년입니다. 재건축 연한인 30년에는 아직 25년이 남아있으므로, 단기적인 재건축 가능성은 매우 낮습니다. 리모델링 또한 현재로서는 논의 단계가 아니며, 장기적인 관점에서 접근해야 할 부분입니다.
부산 북구의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 구명역 역세권 입지와 신축급 단지라는 점은 향후 시세 상승에 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만, 학산 한신더휴 엘리트파크, 포항자이 애서턴, 운암자이포레나 퍼스티체 등 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량(총 22,738세대)이 존재하여, 이들 단지의 입주 시점에 따라 일시적인 공급 과잉 및 시세 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 장기적으로는 덕천2, 만덕2 재개발사업 및 구포7구역 지역주택조합 아파트 신축공사 등 주변 개발 호재들이 지역 가치를 높이는 요인으로 작용할 것으로 예상됩니다.
매수