매물 유형: 아파트
분석 번호: 2646
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 부산 북구 구포동에 위치한 구포동원로얄듀크비스타 아파트로, 준공 12년차의 비교적 신축급 단지입니다. 구포역 역세권 입지와 주변 다양한 개발 호재가 강점이며, 매매수급동향 및 전세수급동향 지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 인근 지역에 향후 분양 예정 물량이 다수 존재하여 공급 리스크를 고려해야 합니다.
제시가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,091만 원에서 4억 6,995만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 최고가 사례보다도 높은 수준입니다. 이는 매물의 특정 층수(미상층)나 내부 상태, 조망권 등 개별적인 프리미엄이 반영되었을 가능성을 시사합니다. 따라서 제시가는 시장 평균 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 구포동원로얄듀크비스타의 84.98㎡ 전용면적 거래이며, 최근 0~5개월 이내의 거래들입니다. 유사도 점수 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.002가 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 동일 조건으로 1.000이 적용되었습니다. 이를 통해 산출된 보정 후 대입 총액은 3억 5,091만 원에서 4억 6,995만 원 사이입니다. 특히, 최근 2026년 6월에 거래된 15층(4억 5,500만 원)과 28층(4억 7,000만 원) 사례는 제시가 5억 원과 비교할 때, 제시가가 다소 높은 수준임을 보여줍니다.
대상 매물은 구포역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 1,079세대의 대단지로 단지 경쟁력이 높습니다. 주변에 구포만세역사테마거리, CU 구포동원점, 구포성심병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 인근 덕천2, 만덕2 재개발 사업 및 구포7구역 지역주택조합 아파트 신축 등 다양한 개발 호재는 장기적인 투자 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
구포동원로얄듀크비스타는 2014년에 준공되어 현재 12년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 18년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 가능성은 단지 내 주민 동의 및 사업성 분석이 필요하므로 현 시점에서는 판단하기 어렵습니다.
부산 북구 아파트 시장은 매매가격지수 및 전세가격지수 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 이는 단기적으로 가격 상승 여력이 있음을 시사합니다. 구포역 역세권 입지와 대단지 프리미엄은 꾸준한 수요를 견인할 것으로 보입니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 다수 존재하여 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 따라서 신규 공급 물량의 소화 여부가 향후 시장 전망에 중요한 변수가 될 것입니다.
보류