부산광역시 북구 함박봉로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2640

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

대상 매물은 부산 북구 함박봉로 26 롯데 아파트로, 준공 22년차의 중형 단지입니다. 남산정역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변 재개발 및 공원 조성 사업 등 다양한 개발 호재가 존재합니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크는 고려해야 할 요소입니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 5점 — 현재 재건축 연한까지 8년이 남아있어 재건축 가능성은 낮으나, 주변 재개발 사업 고시가 다수 존재하여 지역 개발 호재가 기대됩니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 제공된 사진이 없어 직접적인 건물 노후도 평가는 어렵습니다. 다만, 준공 22년차로 중간 수준의 노후도를 보일 것으로 예상됩니다.
인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 9.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 17건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 남산정역 부산3호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 23곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 11.7% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 22년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 8,499만 원에서 2억 2,499만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 유사 단지 및 면적의 최근 거래가 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 10건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래 사례로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례 3건은 대상 매물과 동일 단지, 유사 층수, 최근 거래 시점을 보여 신뢰도가 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 12층 거래로 보정 후 2억 999만 원, #2 사례는 2026년 4월 14층 거래로 보정 후 2억 820만 원, #3 사례는 2026년 3월 13층 거래로 보정 후 2억 53만 원입니다. 층구간 감점 사유가 있는 사례들도 대부분 인접 층으로 유사성이 높습니다.

심층 분석

대상 아파트는 남산정역 역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다. 주변에 철쭉어린이공원, CU 덕천롯데점 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 대규모 신규 공급 물량은 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 추진이 어렵습니다. 리모델링 가능성은 있으나, 구체적인 사업성은 추가 검토가 필요합니다.

부산 북구의 매매가격지수 및 거래량 상승 추세, 역세권 입지, 주변 재개발 호재 등은 긍정적인 요소입니다. 그러나 인구 감소와 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적인 가격 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 단기적으로는 시장 활성화에 힘입어 보합 또는 소폭 상승이 예상되나, 장기적으로는 공급 물량 소화 여부에 따라 변동성이 커질 수 있습니다.

현장 체크리스트

실제 매물의 동·호수 배치 및 방향에 따른 일조량, 조망권, 소음 여부를 현장에서 직접 확인하세요.
단지 내 주차 공간의 실제 이용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 다시 한번 확인하세요.
최근 3년간 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 예상치 못한 비용이 있는지 검토하세요.
주변 이웃과의 소음, 층간 소음 등 분쟁 이력이 있는지 관리사무소 또는 인근 주민에게 문의하세요.
내부 마감재 상태, 수리 여부, 누수 흔적 등 실내 컨디션을 직접 확인하고 필요한 수리 비용을 고려하세요.
매물 주변의 학군 정보(배정 학교, 학원가 등)를 자녀 교육 계획과 연계하여 확인하세요.

최종 판정

보류