매물 유형: 아파트
분석 번호: 2639
종합 리스크 점수: 70점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 남산정역 역세권 입지와 인근 덕천2, 만덕2 재개발 사업 등 다수의 개발 호재가 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 부산 북구 전체 인구는 감소 추세이나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 및 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다.
제시가 1억 500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 10만 원에서 1억 3,200만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 1억 2,056만 원 대비 낮은 수준으로 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지(기비골마을) 내에서 거래된 사례로 유사도 점수가 100점입니다. #1 사례는 2026년 5월 8층 55.77㎡가 1억 3,200만 원에 거래되었고, #2 사례는 2026년 5월 5층 55.77㎡가 1억 1,000만 원에 거래되었습니다. #3 사례는 2026년 4월 6층 55.77㎡가 1억 원에 거래되었으며, #4 사례는 2026년 1월 14층 55.77㎡가 1억 2,000만 원에 거래되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 전용면적을 가지고 있어 직접 비교에 매우 유용합니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.001로 미미한 변동을 보였습니다.
대상 아파트는 남산정역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 기비골공원, 광덕물산 패션아울렛 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 높습니다. 인근 덕천2, 만덕2 재개발 사업 등 개발 호재가 풍부하여 장기적인 투자 가치가 양호합니다.
대상 아파트는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 부산 북구 덕천동 일대에서 덕천2 재개발, 덕천동 가로주택정비사업 등 정비사업이 활발히 진행되고 있어, 본 단지 또한 재건축 추진 가능성이 높습니다. 다만, 실제 재건축 진행 여부 및 사업성은 조합 설립, 사업성 분석 등 추가적인 확인이 필요합니다.
부산 북구의 매매가격지수 및 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 인근 지역의 재개발 및 공원 조성 등 다양한 개발 호재는 대상 매물의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히 재건축 연한 도달은 장기적인 관점에서 큰 성장 잠재력을 제공합니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량(22,738세대)이 예정되어 있어, 공급 과잉에 따른 일시적인 시장 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다.
매수