매물 유형: 아파트
분석 번호: 2634
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 준공 11년차의 비교적 신축 아파트로, 만덕2 재개발사업 등 주변 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 광주, 포항 등 인근 지역에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 4억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 8,027만 원에서 4억 2,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 고층 거래 최고가와 일치하는 수준으로, 대상 매물의 층수가 미상임을 고려할 때 고층 프리미엄이 반영된 가격일 가능성이 높습니다. 따라서 대상 매물의 층수가 고층이 아닐 경우, 제시가는 다소 높게 느껴질 수 있습니다.
비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(84.99㎡ 기준 ±5%)의 매매 거래로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 최근 2개월 이내 거래된 사례들이 대부분이며, 특히 2026년 6월에 거래된 #4 사례(백양디이스트(1단지) 26층, 84.9913㎡)는 4억 3,000만 원에 거래되어 대상 매물의 제시가와 동일합니다. 이 사례는 26층 고층으로, 대상 매물의 층수가 미상임을 고려할 때 층수에 따른 가격 차이를 면밀히 검토해야 합니다. 전반적으로 유사 사례들의 보정 후 대입 총액은 2억 8,027만 원에서 4억 2,999만 원 사이에 분포하고 있습니다.
대상 단지는 2530세대의 대규모 아파트로, 준공 11년차의 비교적 신축에 해당합니다. 만덕역(부산3호선)까지 도보 11분 거리로 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 만덕2 재개발사업 등 주변 개발 호재가 예정되어 있어 입지 경쟁력은 양호한 편입니다. 다만, 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 영향을 미 줄 수 있으므로 장기적인 관점에서 시장 동향을 주시해야 합니다.
대상 건물은 2015년 준공되어 건물 나이 11년으로, 재건축 연한(30년)까지 약 19년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시기는 아닙니다.
부산 북구 아파트 시장은 매매, 전세, 월세 가격 지수 모두 상승 추세이며, 거래량도 증가하고 있어 긍정적인 단기 전망을 보입니다. 만덕2 재개발사업 등 지역 내 개발 호재는 추가적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 그러나 광주, 포항 등 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 시장 경쟁 심화 및 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 매수 시에는 이러한 공급 리스크를 충분히 고려해야 합니다.
보류