매물 유형: 아파트
분석 번호: 2631
종합 리스크 점수: 53점
대상 아파트는 준공 28년차로 재건축 연한 도달이 임박한 단지입니다. 인근 만덕2 재개발사업 등 개발 호재가 존재하며, 남산정역 역세권 입지로 교통 접근성이 우수합니다. 다만, 부산 북구의 인구 감소 추세와 향후 대규모 공급 예정 물량은 시장에 영향을 미 줄 수 있어 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격적 메리트는 다소 낮을 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 8,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 1억 4,065만 원에서 1억 6,087만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 거래 가격보다 다소 높은 수준으로, 고층 프리미엄이나 특정 내부 수리 여부 등이 반영된 것으로 추정되나, 현장 확인이 필요합니다.
비교사례 5건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 매매 거래로 신뢰도가 높습니다. #1 사례는 2026년 1월 1억 6,000만 원에 거래된 12층 매물로, 보정 후 대입 총액은 1억 6,087만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월 1억 5,900만 원에 거래된 11층 매물로, 보정 후 대입 총액은 1억 5,986만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 1억 5,300만 원에 거래된 2층 매물로, 보정 후 대입 총액은 1억 5,315만 원입니다. #4 사례는 2026년 2월 1억 4,000만 원에 거래된 3층 매물로, 보정 후 대입 총액은 1억 4,065만 원입니다. #5 사례는 2026년 2월 1억 4,750만 원에 거래된 2층 매물로, 보정 후 대입 총액은 1억 4,818만 원입니다. 층수 차이로 인한 감점이 반영되었습니다.
대상 아파트는 남산정역 역세권(도보 7분)에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근 만덕2 재개발사업 등 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 단지 규모는 중규모로 안정적이나, 세대당 주차대수가 1대 미만인 점은 단점입니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 있어 단기적인 가격 메리트는 다소 낮을 수 있습니다.
대상 아파트는 준공 28년차로 재건축 연한(30년) 도달까지 2년이 남아 재건축 가능성이 있습니다. 인근 재개발 사업 진행 상황을 주시하며, 향후 재건축 추진 여부 및 사업성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 현재 용적률 갭은 산출 불가하나, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다.
부산 북구 아파트 시장은 매매가격지수 및 전세가격지수 상승, 거래량 증가 등 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 그러나 지역 인구 감소 추세와 학산 한신더휴 엘리트파크, 포항자이 애서턴, 운암자이포레나 퍼스티체 등 인근 지역에 예정된 22,738세대의 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장의 공급 부담으로 작용하여 시세 상승에 제약이 될 수 있습니다. 장기적인 관점에서 신규 공급 물량의 소화 여부와 지역 개발 호재의 구체적인 진행 상황을 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.
보류