매물 유형: 아파트
분석 번호: 2623
종합 리스크 점수: 70점
대상 아파트는 준공 4년차의 신축 단지로, 부산 북구의 전반적인 매매 및 전세 시장 상승세 속에서 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 인근 지역의 활발한 재개발 및 공원 조성 사업은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 잠재적인 공급 리스크로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하나, 신축 단지의 가치와 시장 분위기를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 4억 9,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 4,818만 원에서 4억 6,798만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 신축 단지에 대한 기대감이 일부 반영된 것으로 보입니다. 시장의 상승 추세와 신축 아파트의 가치를 고려할 때, 다소 높은 수준이지만 매수자의 선호도에 따라 충분히 거래될 수 있는 가격대입니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(73.033㎡)의 거래로 유사도 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. #1 사례는 2026년 6월 16층 거래로 4억 6,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 6,798만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 20층 거래로 4억 6,600만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 4억 6,598만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 4층 거래로 4억 4,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.003을 적용하여 보정 후 대입 총액은 4억 4,818만 원입니다. 이 외 사례들도 유사한 보정 과정을 거쳐 대상 매물의 가치 스펙트럼을 형성합니다.
화명플리체비스타동원은 준공 4년차 신축 아파트로 단지 경쟁력이 높으며, 부산 북구 내에서도 거래 활성도가 높은 화명동에 위치하여 입지적 강점을 가집니다. 율리역 준역세권으로 교통 접근성이 양호하며, 주변에 긴미끄럼틀쌈지공원, CU 편의점, 쿵쿵어린이집 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 인근 재개발 사업 및 공원 조성 사업은 장기적인 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 변동성을 줄 수 있습니다.
대상 아파트는 2022년 준공되어 현재 4년차로, 재건축 연한(30년)까지 26년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 신축 아파트임을 고려할 때 당분간은 논의될 가능성이 희박합니다.
부산 북구의 매매 및 전세 시장은 전반적으로 상승 추세를 보이며 긍정적인 전망을 나타냅니다. 특히 화명동은 지역 내 활발한 거래량을 보이며 수요가 꾸준합니다. 대상 단지는 신축 아파트로서 높은 선호도를 유지할 것으로 예상됩니다. 인근 덕천2 재개발, 금곡2-1구역 재개발, 만덕2 재개발 등 다수의 개발 호재는 장기적인 지역 가치 상승을 견인할 것입니다. 그러나 학산 한신더휴 엘리트파크, 포항자이 애서턴, 운암자이포레나 퍼스티체 등 22,738세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 단기적인 가격 상승폭을 제한하거나 조정 가능성을 높일 수 있습니다. 따라서 신중한 접근이 필요하며, 장기적인 관점에서는 지역 개발 호재를 바탕으로 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.
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