매물 유형: 아파트
분석 번호: 2619
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 부산 북구 화명동은 지역 내 거래 활성도 1위로 시장의 관심이 높으며, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기가 형성되어 있습니다. 다만, 인근 지역에 2만 세대가 넘는 신규 공급 예정 물량이 존재하여 장기적인 관점에서 공급 리스크를 주시할 필요가 있습니다.
제시가 1억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 4,013만 원에서 1억 8,899만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 특히 가장 최근인 2026년 6월 동일 단지 14층 거래가 1억 8,900만 원(보정 후 대입가치 1억 8,899만 원)인 점을 고려할 때, 제시가는 시장의 최근 거래 가격과 유사한 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지인 화명유림 아파트의 실거래가이며, 전용면적 기준 평당가 773만 원/평에서 1,043만 원/평 사이로 분포합니다. 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 시점만 다르고 층수도 유사하거나 동일한 중층에 해당합니다. 유사도 90점 사례들은 층구간에서 감점(9층 vs 19층, 4층, 17층, 16층, 20층)이 발생했으나, 동일 단지 내 거래이므로 신뢰도가 높습니다. 가장 최근인 2026년 6월 거래된 14층 59.921㎡ 매물은 1억 8,900만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 8,899만 원입니다. 2026년 5월 거래된 14층 및 19층 59.921㎡ 매물은 각각 1억 8,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 7,999만 원입니다. 제시가 1억 8,000만 원은 이러한 최근 거래 사례들과 유사한 수준입니다.
화명유림 아파트는 부산 북구 화명동에 위치하며, 화명동은 지역 내 거래 활성도 1위로 주거 선호도가 높은 지역입니다. 화명역(부산2호선)까지 도보 10분 거리의 준역세권으로 교통 접근성이 양호하며, 직녀어린이공원, CU 화명유림점, 화명유림어린이집 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 인접해 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한, 준공 26년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량은 장기적인 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있는 리스크 요인입니다.
대상 아파트는 2000년에 준공되어 현재 26년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 4년이 남아있어, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있습니다. 용적률 및 건폐율은 건축물대장에 0%로 기재되어 있어 정확한 분석은 어려우나, 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률이 낮을 경우 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 주변 덕천2 재개발, 금곡2-1구역 재개발, 만덕2 재개발 등 다수의 재개발 사업이 진행 중이므로, 이러한 지역 개발 흐름이 단지의 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
부산 북구 아파트 시장은 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승세를 보이며 긍정적인 시장 흐름을 유지하고 있습니다. 특히 화명동은 지역 내 거래 활성도가 높아 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 대상 단지는 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 관점에서 개발 호재를 기대할 수 있습니다. 다만, 포항, 광주, 대구, 서울, 천안 등 인근 광역 지역에 총 22,738세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 이로 인한 시장의 공급 부담이 발생할 경우 단기적인 시세 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 중장기적인 관점에서 지역 시장의 공급-수요 균형을 지속적으로 주시하며 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.
매수