매물 유형: 아파트
분석 번호: 2615
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 22년차의 대단지 아파트로, 매매가격지수 및 전세가격지수 상승 등 전반적인 시장 지표는 긍정적입니다. 인근에 다수의 개발 사업이 진행 중이며, 특히 덕천2, 금곡2-1, 만덕2 재개발 사업 등은 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으며, 제시 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시 매매가 4억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 6,641만 원에서 5억 33만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 유사 사례 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 3월 10층 거래로, 보정 후 대입 총액은 4억 1,109만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 22층 거래로, 층구간 감점(-10점)이 있었으나 보정 후 대입 총액은 4억 1,299만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 1층 거래로, 층구간 감점(-10점)이 있었으며 보정 후 대입 총액은 3억 6,641만 원입니다. #4 사례는 2026년 2월 21층 거래로, 층구간 감점(-10점)이 있었으나 보정 후 대입 총액은 4억 7,584만 원입니다. #5 사례는 2026년 1월 24층 거래로, 층구간 감점(-10점)이 있었으나 보정 후 대입 총액은 5억 33만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역에 위치하며, 시점 보정을 통해 현재 가치가 반영되었습니다.
동원로얄듀크는 1,627세대의 대단지 아파트로, 단지 규모 면에서 경쟁력이 있습니다. 수정역(부산2호선)까지 도보 11분 거리로 준역세권에 해당하며, 2%의 역세권 프리미엄이 추정됩니다. 주변에 화명근린공원, 이마트24 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 제시 매매가가 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 투자 수익률 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
대상 아파트는 2004년 준공되어 현재 22년차입니다. 재건축 연한(30년)까지는 8년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 리모델링 가능성은 존재하나, 현재 시점에서는 구체적인 추진 계획이 확인되지 않습니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출되어 개발 잠재력 평가에 한계가 있습니다.
부산 북구 아파트 시장은 매매 및 전세 가격지수 상승, 미분양 감소 추세 등 전반적으로 긍정적인 시장 분위기를 보이고 있습니다. 인근 덕천2, 금곡2-1, 만덕2 재개발 사업 등 다수의 개발 호재는 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 학산 한신더휴 엘리트파크, 포항자이 애서턴 등 인근 지역에 총 22,738세대의 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여, 중장기적으로 공급 과잉에 따른 시세 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 미래 성장 전망은 긍정적 요인과 공급 리스크를 종합적으로 고려하여 '보합' 수준으로 판단됩니다.
보류