부산광역시 북구 화명대로94번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2613

종합 리스크 점수: 55점

AI 요약 평가

대상 매물인 화명그린힐 아파트는 부산 북구 화명동에 위치하며, 현재 부산 북구는 다수의 재개발 및 공원 조성 사업 등 개발 호재가 풍부하여 지역 가치 상승이 기대됩니다. 매매가격지수 및 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 상승세로 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근 지역에 22,738세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 관점에서 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼의 상위권에 해당하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 5점 — 현재 부산 북구는 덕천2, 금곡2-1, 만덕2 재개발 사업 등 다수의 개발 호재가 존재하며, 솔내음공원, 포천공원 조성 사업 등 주거 환경 개선을 위한 공원 조성 사업도 활발히 진행 중입니다. 또한, 가로구역별 건축물 높이 지정 변경 고시로 준주거지역 내 고밀 개발 가능성이 증대되어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 지역에 학산 한신더휴 엘리트파크(1,455세대), 포항자이 애서턴(1,433세대) 등 22,738세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 변동성 확대의 리스크가 존재합니다.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 건물 외관 상태에 대한 직접적인 평가는 어렵습니다. 다만, 23년 된 건물로 리모델링 검토가 필요한 시점이며, 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있어 향후 재건축 논의가 시작될 가능성이 있습니다.
• 인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 12.2%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 12건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 화명역 부산2호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.0% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 4점 — 준공 23년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 1억 6,900만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 1억 3,548만 원 ~ 최고 1억 7,032만 원) 내에 위치하며, 최고가에 근접한 상위권 범위에 해당합니다. 이는 시장의 긍정적인 분위기와 대상 매물의 입지적 장점이 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

8건의 비교사례는 모두 동일 단지인 화명그린힐 아파트의 유사 면적 거래 사례입니다. 유사도 점수 100점 사례 3건과 90점 사례 5건으로 구성되어 신뢰도가 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 7층 55.38㎡가 1억 7,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 7,032만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 11층 55.38㎡가 1억 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 5,054만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 12층 55.38㎡가 1억 6,900만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 6,960만 원입니다. 90점 사례들은 층구간 감점(10층 vs 1층, 4층, 20층 등)이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 높은 유사도를 보입니다. 전반적으로 최근 2~5개월 이내의 거래 사례들이며, 대상 매물의 10층과 비교 시 층수 차이에 따른 감점 외에는 유사성이 매우 높습니다.

심층 분석

화명그린힐 아파트는 화명역(부산2호선)까지 도보 8분 거리로 준역세권에 해당하여 교통 접근성이 양호합니다. 와석초등학교가 90m 거리에 위치하여 학군 경쟁력도 갖추고 있습니다. 부산 북구의 활발한 재개발 및 공원 조성 사업은 지역 가치를 높이는 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 변동성을 줄 수 있습니다.

대상 건물은 2003년 준공되어 현재 23년 경과했습니다. 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있어, 중장기적으로 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 소규모 단지(277세대)라는 점은 재건축 추진 시 사업성 측면에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

부산 북구의 매매가격지수는 상승 추세이며, 수급동향도 긍정적입니다. 화명동은 지역 내 거래 활성도가 높아 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 그러나 학산 한신더휴 엘리트파크, 포항자이 애서턴 등 인근 지역에 22,738세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 이는 중장기적으로 가격 상승을 제한하거나 조정 압력으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 지역 개발 호재와 역세권 입지로 인한 안정적인 수요가 예상되나, 장기적인 관점에서는 공급 물량 추이를 면밀히 주시해야 합니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 동·호수의 일조량, 조망권, 소음 여부 등 현장 확인이 필요합니다.
• 주차 공간의 실제 이용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 확인해야 합니다.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금 포함)을 상세히 확인하여 예상 지출을 파악해야 합니다.
• 건물 외벽 균열, 누수 흔적, 타일 탈락 등 건물 노후도에 따른 보수 필요 여부를 육안으로 확인해야 합니다.
• 내부 벽지 곰팡이, 바닥 및 천장 누수 흔적 등 실내 마감 상태를 꼼꼼히 점검해야 합니다.
• 인근 와석초등학교와의 실제 통학 경로 및 안전성을 확인해야 합니다.

최종 판정

보류