매물 유형: 아파트
분석 번호: 2612
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 부산 북구 화명동에 위치한 경남아너스빌 아파트로, 준공 28년차임에도 불구하고 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근에 율리역과 화명역이 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 덕천2, 만덕2 재개발사업 등 다수의 개발 호재가 존재합니다. 다만, 향후 인근 지역에 22,738세대의 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 중장기적인 공급 리스크를 고려해야 합니다.
제시 매매가 5억 3,000만 원은 비교사례를 통해 산출된 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 4억 9,949만 원 ~ 최고 4억 9,949만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 이는 유사 사례의 보정 후 대입가치보다 약 3,051만 원 높은 가격으로, 시장의 기대감이나 매물의 개별적인 강점(예: 내부 인테리어, 조망 등)이 반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 #1은 대상 매물과 동일 단지, 동일 평형(133.86㎡)의 13층 매물로, 2026년 4월 4억 9,900만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.001을 적용하여 보정 후 평당가는 1,234만 원/평으로 산출되었으며, 대상 매물의 면적을 대입한 보정 완료 총액은 4억 9,949만 원입니다. 이는 동일 단지 내 최근 실거래가이므로 신뢰도가 매우 높습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로, 비교 사례와 대상 매물 간의 조건 차이가 없어 추가 보정은 이루어지지 않았습니다.
대상 아파트는 율리역과 화명역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한, 부산 북구 지역의 매매가격지수 및 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 있어 시장 분위기가 긍정적입니다. 준공 28년차로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 주변 재개발 사업이 활발하게 진행되고 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 존재합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다.
경남아너스빌은 1998년 준공되어 현재 28년차 건물로, 재건축 연한(30년)까지 약 2년이 남아있습니다. 법정 상한 용적률이 250%이나 현재 용적률이 미등록되어 용적률 갭 분석이 불가합니다. 따라서 재건축 사업성 판단을 위해서는 정확한 용적률 확인 및 주민 동의율 확보 여부 등 추가적인 검토가 필요합니다. 현재로서는 리모델링 가능성도 함께 고려해볼 수 있습니다.
부산 북구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 특히 화명동은 활발한 거래량을 보이고 있습니다. 인근 덕천2, 만덕2 재개발사업 및 공원 조성 사업 등 다양한 개발 호재는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 학산 한신더휴 엘리트파크, 포항자이 애서턴, 운암자이포레나 퍼스티체 등 인근 지역에 22,738세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여, 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성이 있습니다. 현재 제시 매매가는 비준가격 대비 다소 높은 수준이므로, 신중한 접근이 필요합니다.
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