매물 유형: 아파트
분석 번호: 2608
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 준공 30년이 도래하여 재건축 연한을 충족하며, 인근 지역의 활발한 재개발 및 공원 조성 사업으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 1억 3,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 8,400만 원에서 최고 1억 2,850만 원의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 중 최고가보다도 약 650만 원 높은 가격으로, 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 책정되었거나, 매도인이 재건축 가능성 등 미래 가치를 선반영하여 제시한 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지인 도시화명그린(295) 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가와 거래 시점, 층수 등을 고려하여 보정되었습니다. 유사도 100점 사례들은 층수까지 유사하여 높은 신뢰도를 보입니다. 유사도 90점 사례들은 층구간에서 감점 요인이 있었으나, 인접한 층으로 판단되어 비교 가치가 높습니다. 예를 들어, 유사도 100점인 #1 사례(화명동, 2026.6, 49.42㎡)는 9,700만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 9,699만 원입니다. 유사도 90점인 #8 사례(화명동, 2026.6, 49.42㎡)는 8,900만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 8,899만 원으로, 대상 매물 8층과 2층의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다.
대상 아파트는 준공 30년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 존재합니다. 율리역까지 도보 14분 거리로 준역세권에 해당하며, 그린달님공원, CU 화명도시그린점, 금명여자고등학교 등 생활 편의시설과 학군 접근성이 양호합니다. 인근 덕천2 재개발, 만덕2 재개발 등 다양한 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 세대당 주차대수가 0.59대로 다소 부족한 점은 단점입니다.
1996년 준공되어 건물 나이 30년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 250%를 고려할 때 재건축을 통한 사업성 확보 가능성을 검토해볼 수 있습니다. 인근 지역의 활발한 재개발 사업은 대상 단지의 재건축 추진에 긍정적인 신호로 작용할 수 있습니다.
부산 북구의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있고, 매매수급동향도 긍정적이어서 단기적인 시장 분위기는 좋습니다. 재건축 연한 도래 및 인근 개발 호재는 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 것입니다. 그러나 광주, 포항, 대구, 서울 등 광역적으로 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장의 공급 부담이 증가할 수 있습니다. 이는 잠재적으로 매매가 상승을 제한하거나 하락 압력으로 작용할 수 있으므로, 신규 공급 물량 추이를 지속적으로 주시해야 합니다.
보류