매물 유형: 아파트
분석 번호: 2604
종합 리스크 점수: 45점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 매물입니다. 부산 북구 지역의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 인근에 다수의 재개발 및 공원 조성 사업이 진행 중이어서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 대규모 신규 공급 예정 물량을 고려하여 시장 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
제시된 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,795만 원에서 2억 9,675만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들의 보정 후 환산 가치와 비교했을 때, 다소 높거나 시장의 기대감이 반영된 가격으로 볼 수 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지인 유림2차(2) 아파트의 거래입니다. #1 사례는 2026년 2월 88.57㎡가 2억 500만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 보정 후 2억 7,651만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 2월 88.57㎡가 2억 2,000만 원에 거래되었고, 보정 후 2억 9,675만 원으로 환산됩니다. #3 사례는 2026년 1월 154.18㎡가 3억 2,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 2억 4,795만 원으로 환산됩니다. #4 사례는 2026년 1월 88.57㎡가 2억 1,700만 원에 거래되었고, 보정 후 2억 9,270만 원으로 환산됩니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되었습니다.
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 높습니다. 금곡역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 금곡초등학교가 인접해 학군도 우수합니다. 부산 북구 지역의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 대규모 신규 공급 예정 물량이 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 이는 재건축 사업 추진의 법적 요건을 충족함을 의미합니다. 주변에 덕천2 재개발, 금곡2-1구역 재개발 등 다수의 개발 사업이 진행 중이어서 재건축 사업 추진 시 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 재건축 사업성을 판단하는 중요한 요소이므로 추가 확인이 필요합니다.
부산 북구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달 및 준역세권 입지로 미래 성장 잠재력이 높습니다. 주변 개발 호재(재개발, 공원 조성)는 지역 가치 상승에 기여할 것입니다. 그러나 금곡동 및 부산 북구의 인구 감소 추세와 향후 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 중장기적으로 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 따라서 재건축 추진 여부와 진행 상황이 미래 가치에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.
보류