매물 유형: 아파트
분석 번호: 2601
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 인근 지역에 다수의 개발 사업이 진행 중인 점은 긍정적인 요인입니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 양호하나, 지역 내 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당합니다.
제시된 매매가 1억 5,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 1억 1,167만 원에서 1억 6,259만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 이는 인근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다.
비교사례 #1, #2, #3은 유사도 100점으로 동일 단지 내 거래이며, 시점 보정 후 각각 1억 1,167만 원, 1억 3,042만 원, 1억 3,048만 원으로 환산되었습니다. #4, #5, #6, #7, #8 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. 특히 #4 사례는 2026년 5월에 8층이 1억 5,900만 원에 거래되었으며, 시점 및 층 보정을 거쳐 1억 5,899만 원으로 환산되어 제시가와 유사한 수준을 보입니다. #8 사례는 2026년 1월에 9층이 1억 6,200만 원에 거래되었고, 보정 후 1억 6,259만 원으로 환산되어 스펙트럼 최고가를 형성하고 있습니다. 이들 사례를 통해 대상 매물의 가격을 다각도로 비교할 수 있습니다.
감만현대1차는 885세대의 중대형 단지로, 단지 규모는 안정적입니다. 인근에 동항초등학교가 위치하여 학군 접근성은 양호합니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 재건축 연한 도달은 장기적인 투자 가치 측면에서 긍정적이나, 낮은 주차 비율과 노후도는 단기적인 투자 매력을 저하시킬 수 있습니다.
준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 부산 남구 지역에 다수의 재개발 및 주택건설사업이 활발히 진행되고 있어 재건축 추진에 대한 기대감은 존재합니다. 그러나 용적률이 359.26%로 법정 상한 250%를 초과하고 있어, 재건축 시 사업성 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 리모델링으로 방향을 전환할 가능성도 있습니다. 정확한 재건축/리모델링 추진 여부 및 사업성은 조합 설립 및 정비계획 수립 과정을 통해 확인해야 합니다.
부산 남구의 매매 및 전세가격지수는 상승 추세에 있으며, 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근 지역에 2만 3천 세대가 넘는 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 발생할 수 있습니다. 이는 단기적으로 매매가 상승을 제한하고 전세가 하락을 유도할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부가 가장 큰 변수가 될 것입니다.
보류