매물 유형: 아파트
분석 번호: 2600
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물인 동일스위트 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한까지는 약 9년이 남아있습니다. 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 현재 매매 시장은 보합세이며, 전세가율은 상승 추세에 있어 전세 수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
대상 매물의 제시가 2억 500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 6,978만 원에서 2억 1,772만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 보입니다.
선별된 비교사례 7건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수가 90점 이상으로 신뢰도가 높습니다. 특히 3건은 유사도 100점으로 시점 및 면적 보정 후 각각 1억 7,499만 원(1개월 전, 14층), 1억 9,974만 원(2개월 전, 7층), 2억 1,772만 원(2개월 전, 10층)의 가치를 보였습니다. 층구간 감점이 있는 사례들도 1억 6,978만 원에서 1억 9,845만 원 사이의 가치를 나타냈습니다. 대상 매물의 제시가 2억 500만 원은 이러한 비교사례들의 보정 후 대입가치 스펙트럼 내에 위치하고 있습니다.
동일스위트 아파트는 548세대의 중규모 단지로, 주변에 동항중학교 등 학교 시설이 인접해 있어 교육 환경은 양호합니다. 그러나 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 당장의 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우, 세대수와 용적률(미등록)에 따라 사업성이 달라질 수 있으므로 추가적인 검토가 필요합니다.
부산 남구 아파트 시장은 매매가격지수 상승세가 둔화되고 거래량이 감소하는 추세입니다. 특히 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 위치하고 있어, 향후 공급 과잉 및 시장 침체 시 가격 조정의 위험이 있을 수 있습니다. 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
보류