매물 유형: 아파트
분석 번호: 2599
종합 리스크 점수: 52점
감만우성스마트시티뷰는 준공 3년차의 신축 아파트로, 단지 하드웨어 측면에서는 매우 우수합니다. 부산 남구의 매매 및 전세가격지수는 상승세를 보이고 있으나, 인근에 2만 3천 세대가 넘는 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값에 근접하여 적정 수준으로 판단되나, 대규모 공급 물량의 영향과 감만제1동의 인구 감소 추세를 면밀히 고려해야 합니다.
제시된 매매가 4억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 6,082만 원에서 4억 7,870만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다. 다만, 비교사례가 3건으로 부족하고 신뢰도 등급이 C등급인 점을 고려하여 추가적인 시장 조사가 필요합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지인 감만우성스마트시티뷰의 거래입니다. #1 사례는 2026년 5월 6층 61.3914㎡가 3억 4,500만 원에 거래되었으며, 대상 면적 대입 시 보정 후 대입 총액은 4억 7,458만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 8층 61.3914㎡가 3억 3,500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 4억 6,082만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 21층 61.3914㎡가 3억 4,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 7,870만 원입니다. 모든 사례는 동일 단지 거래로 면적, 용도지역, 도로, 역세권, 호재 보정 계수는 1.000이 적용되었으며, 시점 보정만 한국부동산원 지가변동률 지수 기반으로 적용되었습니다.
감만우성스마트시티뷰는 준공 3년차의 신축 아파트로 단지 자체의 경쟁력은 높습니다. 동천초등학교가 343m 거리에 위치하여 학군 접근성이 양호하며, 인근에 공원과 쇼핑 시설이 있어 주거 편의성이 좋습니다. 그러나 지하철역이 없어 교통 접근성은 다소 떨어집니다. 부산 남구의 매매 및 전세가격지수 상승 추세는 긍정적이나, 대규모 신규 공급 예정 물량과 감만제1동의 인구 감소 추세는 투자 가치에 대한 신중한 접근을 요구합니다.
건물 나이가 3년으로 재건축 연한(30년)에 한참 미달하여 현재로서는 재건축이나 리모델링 가능성은 없습니다.
부산 남구의 시장 지수는 상승세를 보이고 있으나, 지역 내 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성이 있습니다. 감만제1동의 인구 감소 추세도 장기적인 수요 측면에서 부정적인 요인입니다. 단기적으로는 신축 프리미엄과 시장 상승세의 영향을 받을 수 있으나, 중장기적으로는 공급 리스크와 인구 감소 추이를 면밀히 주시하며 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.
보류