매물 유형: 아파트
분석 번호: 2594
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 주변 지역의 활발한 개발 사업 고시와 인구 증가 추세가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 세대당 주차대수가 0.64대로 주차 여건이 다소 미흡하며, 향후 대규모 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성이 존재합니다. 매매가 대비 전세가 비율이 70.1%로 상승 추세에 있어 갭투자 리스크에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 5,841만 원에서 2억 8,044만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 특히 유사도 100점 사례의 보정 후 대입 총액인 2억 8,044만 원과 거의 일치하는 수준입니다.
#1 사례는 동일 단지, 동일 층(9층)의 2026년 3월 거래로 유사도 100점입니다. 전용면적 기준 평당가는 1,098만 원이며, 보정 후 대입 총액은 2억 8,044만 원입니다. #2 사례는 동일 단지 20층의 2026년 3월 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었으나 유사도 90점을 기록했습니다. 전용면적 기준 평당가는 1,039만 원, 보정 후 대입 총액은 2억 6,542만 원입니다. #3 사례 역시 동일 단지 16층의 2026년 3월 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었고 유사도 90점입니다. 전용면적 기준 평당가는 1,012만 원, 보정 후 대입 총액은 2억 5,841만 원입니다.
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 인근 지역의 활발한 개발 사업 고시와 인구 증가 추세는 긍정적인 투자 가치 요인입니다. 그러나 세대당 주차대수가 부족하고, 향후 대규모 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다. 역세권 프리미엄은 해당되지 않습니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 현재 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 300%를 고려할 때 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 지역의 정비사업 활성화 뉴스 및 개발 사업 고시 현황을 볼 때 재건축 또는 리모델링 추진 가능성은 충분히 검토해 볼 만합니다.
부산 남구 아파트 시장은 매매 및 전세 가격 지수가 상승하고 있으며, 우암동의 인구도 크게 증가하는 등 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 재건축 연한 도달이라는 잠재적 호재가 있으나, 향후 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 변화 가능성과 낮은 주차 비율은 주의해야 할 요소입니다. 장기적인 관점에서 재건축 추진 여부에 따라 미래 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
조건부 매수