매물 유형: 아파트
분석 번호: 2585
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물인 시티프라자 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 잠재력이 높은 편입니다. 지게골역 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 인근 지역의 꾸준한 인구 증가 추세는 긍정적 요인입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 중장기적인 시장 경쟁 심화 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하여 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 1,502만 원에서 2억 1,721만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 고층 프리미엄 및 최근 시장 상승세가 반영된 것으로 보입니다.
비교사례 #1은 2026년 4월에 거래된 동일 단지 20층 59.4㎡ 매물로, 실거래가 2억 1,500만 원, 보정 후 대입 가치는 2억 1,502만 원입니다. 비교사례 #2는 2026년 2월에 거래된 동일 단지 24층 59.4㎡ 매물로, 실거래가 2억 1,650만 원, 보정 후 대입 가치는 2억 1,721만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 층으로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 최근 거래 시점의 시장 변동을 반영하여 적용되었습니다.
대상 매물은 지게골역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근 지역의 꾸준한 인구 증가 추세는 실거주 및 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다. 단지 규모는 중규모로 안정적이며, 세대당 주차대수도 양호합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 중장기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다.
시티프라자 아파트는 1999년 준공되어 현재 27년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 3년이 남아 있어 현재는 재건축이 불가합니다. 그러나 용적률이 1004.84%로 법정 상한 1300% 대비 295.16%p의 여유가 있어 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 사업성이 높을 것으로 예상됩니다. 건물 노후도를 고려할 때 리모델링 검토도 가능합니다.
부산 남구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으나, 아파트 거래량 감소와 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적인 시장 전망에 불확실성을 더합니다. 대상 매물은 역세권 입지와 재건축 잠재력이라는 강점을 가지고 있지만, 신규 공급에 따른 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다. 단기적인 급등보다는 장기적인 관점에서 개발 호재와 시장 변화를 주시하며 접근하는 것이 바람직합니다.
보류