매물 유형: 아파트
분석 번호: 2582
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 19년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있으나, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으나, 매매 거래량은 최근 하락세를 보이고 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,104만 원에서 3억 4,108만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 실거래가 대비 다소 높은 가격으로 평가될 수 있습니다.
선별된 14건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 각 사례는 전용면적 84.6588㎡ 기준이며, 시점 보정 계수 1.000~1.002가 적용되었습니다. 예를 들어, 2026년 6월 거래된 9층 매물(#1)은 3억 1,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 1,496만 원입니다. 2026년 1월 거래된 2층 매물(#14)은 2억 9,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 9,104만 원입니다. 이처럼 최근 거래된 동일 단지 매물들의 가격대가 2억 9,000만 원대에서 3억 4,000만 원대 분포를 보이고 있습니다.
대상 아파트는 712세대의 중규모 단지로, 세대당 1.29대의 주차 공간을 갖추고 있어 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 인근에 유엔평화기념관 전망대 등 공원 시설이 가까이 있어 주거 환경은 쾌적할 수 있습니다. 다만, 지하철역 접근성이 부족하여 교통 편의성은 다소 떨어집니다. 학군으로는 하늘채어린이집이 인접해 있으나, 초·중·고등학교와의 거리는 추가 확인이 필요합니다. 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 장기적인 투자 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
준공 19년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 11년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 세대수와 구조적 특성을 고려해야 하며, 주민 동의율 확보가 중요합니다. 현재로서는 재건축/리모델링을 통한 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
부산 남구의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승 추세이나, 매매 거래량은 감소하고 있습니다. 특히, 인근 지역에 23,417세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 상당한 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 이는 기존 아파트의 시세 상승을 제한하거나 하락 압력으로 작용할 가능성이 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 미래 성장 전망은 불확실하며 신중한 접근이 필요합니다.
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