매물 유형: 아파트
분석 번호: 2565
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물인 대우그린2 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한에 근접하고 있습니다. 시장 동향은 매매 및 전세가격지수 모두 상승세를 보이며, 전세가율도 상승하여 투자 심리가 일부 개선되고 있습니다. 하지만 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교하여 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 3억 5,638만 원의 가치 스펙트럼 대비 다소 높은 수준에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이나 특정 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다.
단일 비교사례는 동일 단지 대우그린2의 16층 84.95㎡ 매물로 2026년 4월 2억 3,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례의 전용면적 기준 평당가는 895만 원/평이며, 대상 매물 면적을 대입한 보정 완료 총액은 3억 5,638만 원입니다. 유사도 점수는 참고용으로 0점입니다.
대우그린2 아파트는 부산 남구 대연동에 위치하며, 대연제3동의 인구가 꾸준히 증가하고 있어 실거주 수요는 견고할 것으로 보입니다. 그러나 세대당 주차대수가 부족하고 단지 규모가 작은 점은 단지 경쟁력 측면에서 약점으로 작용할 수 있습니다. 인근에 냉수욕터 체육공원, CU 대연삼익그린점, 바다숲어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 편의성은 양호합니다. 지하철역과의 접근성은 데이터상 확인되지 않아 대중교통 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.
준공 26년차로 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아있어 재건축 가능성이 존재합니다. 하지만 용적률 갭 분석 정보가 미등록되어 개발 잠재력을 정확히 평가하기 어렵습니다. 향후 재건축 추진 시 용적률, 건폐율, 대지권 지분 등 세부적인 요소를 면밀히 검토해야 합니다. 현재로서는 리모델링보다는 재건축에 대한 기대감이 더 클 수 있습니다.
부산 남구 아파트 시장은 매매 및 전세 가격지수가 상승하고 전세가율도 높아지는 긍정적인 신호를 보이고 있습니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 중장기적으로 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과보다 다소 높은 수준으로, 향후 시장 변화에 따라 가격 조정 압력을 받을 수 있습니다. 재건축 가능성은 긍정적인 요인이나, 아직 초기 단계이므로 신중한 접근이 필요합니다.
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