매물 유형: 아파트
분석 번호: 2558
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물인 부산대연동푸르지오는 준공 21년차 아파트로, 경성대.부경대역 초역세권 입지를 갖추고 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 상승세로 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 최근 6개월 아파트 거래량은 하락세를 보이고 있으며, 인근에 23,417세대의 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 8억 5,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 7억 3,970만 원에서 9억 5,344만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값인 8억 8,859만 원 대비 약간 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 있을 수 있습니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 시점 변동에 따른 가격 조정은 미미합니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 129.2㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 7억 7,786만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 거래된 129.2㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 7억 3,970만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 거래된 73.13㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 8억 8,859만 원입니다. #4 사례는 2026년 1월 거래된 84.96㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 9억 5,344만 원입니다. #5 사례는 2026년 1월 거래된 73.13㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 9억 1,923만 원입니다. 이 사례들은 모두 동일 단지 내에서 다양한 면적과 층수의 거래를 포함하고 있으며, 대상 매물의 가치 평가에 중요한 참고 자료가 됩니다.
대상 아파트는 경성대.부경대역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 대연문화공원, 세븐일레븐 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 인근 대연제3동의 인구는 꾸준히 증가하고 있어 주거 수요는 견고할 것으로 판단됩니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치에 영향을 줄 수 있는 리스크 요인입니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 당장의 재건축은 어렵습니다. 하지만 중장기적인 관점에서는 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 현재 용적률이 미등록 상태로 정확한 용적률 갭 분석은 불가하나, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 향후 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다.
부산 남구 아파트 시장은 전반적으로 매매 및 전월세 가격지수가 상승하는 긍정적인 추세입니다. 특히 초역세권 입지는 꾸준한 수요를 확보할 수 있는 강점입니다. 그러나 인근 지역에 힐스테이트 더샵 상생공원, 대연 디아이엘, 해링턴 마레 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 일시적인 가격 조정 가능성이 존재합니다. 장기적으로는 역세권 입지와 재건축 잠재력으로 인해 꾸준한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 공급 물량에 따른 시장 변동성을 주시해야 합니다.
보류