매물 유형: 아파트
분석 번호: 2545
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 인근 지역의 활발한 재개발 및 재건축 움직임 속에서 양호한 입지를 가지고 있습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적이나, 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 1,221만 원 ~ 3억 4,231만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 특히 동일 단지, 동일 층수(15층)의 4개월 전 거래가 3억 3,000만 원이었음을 고려할 때, 제시가는 시장 평균 대비 높은 수준으로 판단됩니다. 이는 매도자의 기대 심리가 반영되었거나, 본 매물만이 가지는 특별한 장점(예: 내부 인테리어, 조망 등)이 있을 가능성을 시사합니다. 따라서 매수 시에는 이러한 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
#1 온천동한진스카이뷰 7층 (2026.5, 3억 4,500만 원, 전용 76.6053㎡): 동일 단지, 1개월 전 거래로 시점 유사성이 높으며, 대상 매물과 면적 및 단지 동일성으로 유사도 100점입니다. 보정 후 대입 총액은 3억 4,231만 원입니다. #2 온천동한진스카이뷰 15층 (2026.2, 3억 3,000만 원, 전용 76.6053㎡): 동일 단지, 4개월 전 거래로 시점 보정 계수 1.009가 적용되었습니다. 대상 매물과 층수 및 면적, 단지 동일성으로 유사도 100점입니다. 보정 후 대입 총액은 3억 3,034만 원입니다. #3 온천동한진스카이뷰 8층 (2026.2, 3억 1,500만 원, 전용 77.3694㎡): 동일 단지, 4개월 전 거래로 시점 보정 계수 1.009가 적용되었습니다. 대상 매물과 면적 및 단지 동일성으로 유사도 100점입니다. 보정 후 대입 총액은 3억 1,221만 원입니다. #4 온천동한진스카이뷰 2층 (2026.1, 3억 2,500만 원, 전용 76.016㎡): 동일 단지, 5개월 전 거래로 시점 보정 계수 1.008이 적용되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 적용되어 유사도 90점입니다. 보정 후 대입 총액은 3억 2,949만 원입니다.
대상 매물은 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 부산 동래구 온천동이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 온천동은 동래구 내에서 가장 활발한 거래량을 보이는 지역으로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다. 온천장역과 명륜역이 도보 9분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄이 기대됩니다. 다만, 세대당 주차대수가 0.64대로 다소 부족하며, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 투자 가치에 대한 경쟁 심화 요인이 존재합니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 높은 수준이므로, 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
대상 아파트는 2019년 준공되어 현재 7년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 23년이 남아있으므로, 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률은 521.31%로 법정 상한 1300% 대비 778.69%p의 여유가 있어 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가되나, 재건축 연한이 도래하기 전까지는 현실적인 개발 기대는 어렵습니다.
부산 동래구의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승 추세를 보이고 있으며, 온천1동의 인구도 크게 증가하여 지역 활성화가 기대됩니다. 그러나 전반적인 아파트 거래량은 감소 추세이며, 지역 미분양 물량과 향후 1,430세대의 신규 공급 예정 물량은 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. '낙민1 재건축사업 정비구역 해제기한 연장', '사직1-5지구 재건축사업 관리처분계획인가' 등 인근 개발 호재는 긍정적이나, 본 매물의 제시가가 시장 가치 스펙트럼 상단을 크게 초과하고 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 지역 개발 호재와 인구 유입에 따라 가치 상승을 기대할 수 있으나, 신규 공급에 따른 경쟁 심화와 현재 가격의 적정성 여부를 신중하게 판단해야 합니다.
보류