매물 유형: 아파트
분석 번호: 2544
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 준공 28년차 아파트로 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 존재합니다. 미남역 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 인근에 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 8,389만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(84.95㎡)의 22층 거래입니다. 2026년 1월 거래로 시점 보정(1.014)이 적용되었으며, 층구간 차이(9층 vs 22층)로 인해 10점 감점되어 유사도 90점을 받았습니다. 이 사례의 보정 후 대입 총액은 2억 8,389만 원으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 미남역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 온샘초등학교 등 학교와 공원, 쇼핑 시설이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다. 준공 28년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 인근 신규 공급 예정 물량이 많다는 점은 단기적인 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.
대상 아파트는 1998년 준공되어 현재 28년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 2년이 남아있어 향후 재건축 추진 가능성이 있습니다. 주변 지역에서 낙민1 재건축사업 정비구역 해제기한 연장, 사직1-5지구 재건축사업 관리처분계획인가 등 재건축 관련 움직임이 활발하여 장기적으로 재건축 사업 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 실제 재건축까지는 많은 시간과 절차가 소요되므로 신중한 접근이 필요합니다.
부산 동래구의 매매가격지수는 상승세를 보이고 있으나 거래량은 감소하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 전세가율은 상승 추세로 실수요는 꾸준하지만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 시세 조정 압력이 있을 수 있습니다. 장기적으로는 역세권 입지와 재건축 잠재력이 긍정적인 요인이지만, 단기적으로는 공급 리스크와 거래량 감소 추세를 주시해야 합니다.
보류