매물 유형: 아파트
분석 번호: 2541
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 부산 동래구 온천동에 위치한 르 메이에르 동래타운 아파트로, 온천장역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 용적률 여유가 높아 장기적인 개발 잠재력이 높게 평가됩니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 6억 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 9,486만 원 ~ 최고 5억 1,084만 원) 대비 상단에 위치하며, 약 8,916만 원 ~ 1억 514만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 시장의 기대 심리 또는 매도자의 희망 가격이 반영된 것으로 보입니다.
비교사례 #1은 온천동 르 메이에르 동래타운 6층 84.9572㎡로 2026년 5월 3억 2,500만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 4억 9,486만 원의 가치로 보정되었습니다. 비교사례 #2는 온천동 르 메이에르 동래타운 5층 93.6948㎡로 2026년 2월 3억 7,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 5억 1,084만 원의 가치로 보정되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높으나, 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로 감점 사유가 없습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동이 미미합니다.
대상 매물은 온천장역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 실거주 및 임대 투자 가치를 높이는 요인입니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 양호합니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성과 제시 가격이 비교사례 대비 높은 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.
건물 준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있습니다. 현재 용적률이 568.87%로 법정 상한 1300% 대비 731.13%p의 여유가 있어 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 추진에는 상당한 시간과 비용, 그리고 주민 동의가 필요합니다.
부산 동래구는 매매 및 전세 가격지수가 상승하고 있으나, 거래량은 감소 추세입니다. 인근에 동래 반도 유보라, 동래 롯데캐슬 시그니처 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물은 우수한 입지와 개발 잠재력을 가지고 있으나, 현재 제시 가격이 비교사례 스펙트럼 상단에 위치하므로 신중한 접근이 필요합니다. 장기적인 관점에서 개발 호재를 기대할 수 있지만, 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
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