매물 유형: 아파트
분석 번호: 2536
종합 리스크 점수: 70점
대상 매물은 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로, 인근 지역의 활발한 재개발 및 신축 사업으로 인한 주거 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다. 매매가격지수 및 전세가격지수 상승 추세는 긍정적이나, 인구 감소 및 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 리스크 요인입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하여 적정 수준으로 판단됩니다.
제시가 5억 1,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 9,998만 원에서 5억 5,472만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중앙값인 5억 2,481만 원보다 약간 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재한다고 볼 수 있습니다. 동일 단지 내 최근 거래 사례들과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(±5%)의 거래이며, 유사도 점수 100점으로 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.003으로 최근 거래임을 반영하며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 유사성이 매우 높습니다. 예를 들어, #1 사례는 2026년 6월 15층 84.8689㎡가 5억 2,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 2,750만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 25층 84.915㎡가 5억 3,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 5억 2,921만 원입니다. 이처럼 비교사례들은 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 적합한 기준을 제공합니다.
대상 매물은 준공 8년차의 신축급 아파트로, 단지 경쟁력이 우수합니다. 미남역(부산3호선, 4호선)과 사직역(부산3호선)이 도보 10분 내외 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 온새미로공원, GS25, 광혜병원, 명랑어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한, 동래구 내 활발한 재개발 및 신축 사업은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 아파트는 2018년 준공되어 현재 8년차입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 22년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직은 시기상조로 판단됩니다.
부산 동래구 아파트 시장은 매매가격지수 및 전세가격지수가 꾸준히 상승하는 추세이며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 인근 낙민1 재건축사업 정비구역 해제기한 연장, 사직1-5지구 재건축사업 관리처분계획인가 등 다양한 개발 호재가 지역 가치 상승을 견인할 것으로 보입니다. 또한, 동래사적공원 맨발길 조성, 명장정수사업소 일원 도로확장공사 등 생활 인프라 개선 사업도 진행 중입니다. 다만, 인구 감소 추세와 1,430세대에 달하는 동래 반도 유보라, 동래 롯데캐슬 시그니처, 동래 에코팰리스 아시아드 등 신규 공급 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 가격 상승폭을 제한할 수 있습니다. 전반적으로는 긍정적인 시장 분위기 속에서 신규 공급에 따른 경쟁 심화 가능성을 주시하며 안정적인 성장이 예상됩니다.
매수