매물 유형: 아파트
분석 번호: 2530
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 부산 동래구 명륜역 초역세권에 위치한 쌍용예가 아파트로, 준공 19년차의 단지입니다. 최근 매매가격지수가 상승 추세에 있으며, 인근 재개발/재건축 사업 및 도로 확장 등 다양한 개발 호재가 존재하여 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 다소 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
제시 매매가 6억 9,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 6억 7,394만 원에서 6억 8,400만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교했을 때, 스펙트럼의 상단에 위치하거나 약간 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 최근 거래 동향과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 보입니다.
비교사례 #1은 동일 단지 내 3층 매물로 2026년 3월 6억 7,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 및 시점 보정 후 6억 7,394만 원으로 환산되었습니다. 유사도 100점으로 가장 적합한 사례입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 내 9층 매물로 2026년 3월 6억 8,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 6억 8,400만 원으로 환산되었습니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다.
대상 아파트는 명륜역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 주변에 롯데백화점, 동래중학교 등 생활 편의시설과 학군이 잘 형성되어 있어 실거주 및 임대 투자 가치가 높습니다. 다만, 1층이라는 점과 인근 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 19년차로 재건축 연한(30년)까지 11년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 단지 규모 및 세대수 등을 고려할 때 당장의 추진 가능성은 낮아 보입니다.
부산 동래구의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있고, 매매수급동향도 긍정적입니다. 인근 재개발/재건축 및 도시관리계획 변경 등 개발 호재가 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 신규 공급 물량에 따른 시장 경쟁 심화 가능성과 거래량 감소 추세는 주의 깊게 지켜봐야 합니다. 장기적으로는 역세권 입지와 주변 인프라를 바탕으로 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.
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