매물 유형: 아파트
분석 번호: 2527
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 준공 16년차의 비교적 신축에 가까운 아파트로, 부산 동래구 명륜동에 위치하여 주거 선호도가 높은 지역입니다. 인근에 동래 반도 유보라, 동래 롯데캐슬 시그니처, 동래 에코팰리스 아시아드 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성이 있습니다. 매매가격지수는 상승 추세이나 거래량은 하락하고 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 10억 9,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 9억 7,569만 원 ~ 최고 11억 4,295만 원) 내에 위치하며, 중앙값 11억 2,901만 원 대비 약간 낮은 수준입니다. 이는 시장의 전반적인 거래량 하락 추세와 1층이라는 특성을 고려할 때, 가격 협상의 여지가 있을 수 있음을 시사합니다.
비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로, 시점 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. #1 사례는 2026년 2월 131.7788㎡ 면적의 8억 2,000만 원 거래로, 대상지 면적 대입 시 11억 4,295만 원으로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 2월 7억 2,000만 원 거래로 10억 357만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 2026년 1월 7억 원 거래로 9억 7,569만 원으로 보정됩니다. #4 사례는 2026년 1월 8억 1,000만 원 거래로 11억 2,901만 원으로 보정됩니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적의 거래로 높은 유사도를 보이며, 보정 후 대입 총액이 대상 매물의 가치 판단에 중요한 기준이 됩니다.
대상 매물은 부산 동래구 명륜동에 위치하여 주거 선호도가 높은 지역이며, 명륜역(부산1호선)까지 도보 9분 거리로 준역세권에 해당하여 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 못안골 공원, GS25 동래센트럴점, 센트럴파크어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다.
준공 16년차로 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 내 의견 수렴 및 사업 추진 여부에 따라 달라질 수 있으나, 아직 구체적인 움직임은 없는 것으로 보입니다.
부산 동래구는 매매가격지수와 전세가격지수 모두 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 그러나 아파트 거래량 감소와 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 변동성을 가져올 수 있습니다. '동래 반도 유보라', '동래 롯데캐슬 시그니처', '동래 에코팰리스 아시아드' 등의 신규 단지들이 입주하게 되면 일시적인 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 재개발/재건축 등 지역 개발 호재들이 존재하여 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력은 있으나, 단기적인 관점에서는 신규 공급 물량의 영향을 주시해야 할 것입니다.
보류