매물 유형: 아파트
분석 번호: 2523
종합 리스크 점수: 64점
대상 매물은 부산 동래구 온천천로399번길 14에 위치한 동원로얄듀크 아파트로, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 안락역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 동래 반도 유보라, 동래 롯데캐슬 시그니처 등 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 평가되며, 소단지 특성상 유동성 리스크와 함께 건물 노후도 및 주차 여부 등 현장 확인이 중요합니다.
제시된 매매가 4억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 6,500만 원에서 4억 3,382만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 고층 거래 사례와 유사한 수준으로, 시장의 긍정적인 분위기 또는 매도자의 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수 90점을 기록했습니다. 사례 1은 2026년 4월 거래된 20층 매물로, 보정 후 대입 총액은 4억 509만 원입니다. 사례 2는 2026년 2월 거래된 21층 매물로, 보정 후 대입 총액은 4억 3,382만 원입니다. 사례 3은 2026년 1월 거래된 2층 매물로, 보정 후 대입 총액은 3억 6,500만 원입니다. 모든 사례는 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다.
대상 매물은 안락역(동해선) 도보 7분 거리의 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 인근에 온천천시민공원 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 환경이 쾌적하며, 동래봉생병원 등 의료 시설과 해맑은어린이집 등 교육 시설이 인접해 생활 편의성이 높습니다. 다만, 단지 규모 및 건물 연식 정보가 부족하여 단지 자체의 경쟁력 평가에는 한계가 있습니다. 인근에 예정된 신규 아파트 공급은 향후 투자 가치에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다.
대상 단지의 준공연도가 미상으로 재건축 연한(30년) 도달 여부를 알 수 없어 재건축 가능성을 판단하기 어렵습니다. 만약 30년 미만이라면 재건축은 불가합니다. 용적률 갭 분석 또한 데이터 미등록으로 산출 불가합니다. 인근 낙민1 재건축사업 정비구역 해제기한 연장 소식은 지역 내 재건축 사업에 대한 기대감을 높일 수 있으나, 대상 단지에 직접적인 영향을 미치기 위해서는 추가적인 사업성 검토가 필요합니다.
부산 동래구 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승하고 있으며, 미분양 세대수 감소 추세는 긍정적인 신호입니다. 안락역 역세권 입지와 온천천시민공원 인접 등 입지적 강점을 가지고 있어 실수요자들에게 매력적일 수 있습니다. 그러나 인근 1,430세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 또한, 대상 단지의 소단지 특성 및 준공연도 미상으로 인한 불확실성은 미래 성장 전망에 주의를 요하는 요소입니다. 전반적으로 보합세 속에서 제한적인 상승 여력을 가질 것으로 예상됩니다.
보류