매물 유형: 아파트
분석 번호: 2521
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 부산 동래구 안남로 47 동래벽산 아파트로, 안락역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 인근에 동래 반도 유보라, 동래 롯데캐슬 시그니처, 동래 에코팰리스 아시아드 등 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 기반 보정 후 대입가치 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성을 면밀히 검토해야 합니다.
제시가 2억 5,000만 원은 비교사례 기반 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 2억 7,070만 원 ~ 최고 2억 7,070만 원) 대비 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 존재할 수 있습니다. 특히 1층이라는 점을 감안할 때, 가격 협상 여지가 있을 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상지와 동일 단지, 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며 거리가 0m로 매우 유사합니다. 전용면적 기준 평당가는 1,494만 원/평이며, 2026년 4월 거래된 사례입니다. 층구간에서 1층(대상지)과 8층(비교사례)의 차이로 인해 10점의 감점이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 1.003이 적용되었습니다. 보정 후 대입 총액은 2억 7,070만 원입니다.
대상 매물은 안락역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 제시가가 보정 후 대입가치 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 있으나, 소단지 특성 및 신규 공급 물량에 따른 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 공시지가는 꾸준히 상승하고 있어 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
대상 아파트의 정확한 준공연도가 미상이므로 재건축 연한 도달 여부를 단정하기 어렵습니다. 일반적으로 준공 30년 이상 단지가 재건축을 추진할 수 있으나, 소단지의 경우 사업성 확보가 어려울 수 있습니다. 인근 재건축 사업 진행 소식은 긍정적이나, 대상 단지의 개별적인 재건축 가능성은 추가적인 정밀 분석이 필요합니다.
부산 동래구는 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 미분양 물량도 감소하고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 역세권 입지와 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 그러나 1,430세대에 달하는 인근 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 조정 압력으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 개발 호재와 역세권 프리미엄을 바탕으로 안정적인 가치 유지가 기대되나, 단기적으로는 공급 물량에 따른 변동성이 있을 수 있습니다.
보류